たのしい物件見学14【不動産用語その3】

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2025.11.02

みなさまこんにちは！

いつもハウスドゥ出雲のブログをご覧いただきありがとうございます。
新築もリフォームもできる出雲市の不動産屋ハウスドゥ出雲です！

今回は、不動産用語その3～契約の時に出てくることば編～をお届けします ('ω')ノ

不動産の契約となると、聞きなれない言葉が多く、その時は「OK！わかった！」と思っても後で考えたら「あれ？思ってたのと解釈違ってたかも？」「確かにそういわれたけど、そういうことかぁ…。」となったなんて話もネットでは散見されます。

ハウスドゥ出雲では、そんなことがないように丁寧にご説明するように心がけておりますが、いかんせん話が長い！どうしても長くなっちゃう！だから、「全部覚えてられないよ！」というお声も･･･｡

お客様にご納得いただいたうえで、ご契約時もお引渡し後も気持ちよく取引いただけるよう、できる限りの努力をしたい！と、ご案内時などにも大切なお話を前もってさせていただいております。

そんなお話の中で、特に「これ、どういう意味？」とよく聞かれる言葉をいくつかご紹介したいと思います。

１．契約不適合責任

「契約不適合責任」とは、目的物が種類・品質・数量に関して、契約内容に適合しない状態であった場合に生じる、売主側の責任です。

契約不適合責任に該当する場合とは？

不動産売買であれば、「このまますぐ住む目的で購入した」のに「とても住めない状態のおうち」だった場合などが該当します。
いや、見学に行ったりするのに住めないってわからないことある？と思われるかもしれませんが、見学ではわからないこともあります。
たとえば、シロアリの害で土台が腐ってしまっていて、このままだといつ床が抜けてもおかしくないとか、地盤沈下で建物が徐々に傾いていってる、雨漏りに気が付かず柱が腐食してしまっている･･･など。シロアリ駆除業者や建築士などのプロでないと気づけない、床下や壁の中のことはわからないですよね。いざ住もうと思って気が付くこと、住んでみて気が付くこと、多々あります。

また、「心理的瑕疵」･･･事件・事故・自殺など、物件の構造や設備ではない、心理的な抵抗感や嫌悪感を抱く恐れのある欠陥が、契約後に発覚する場合もゼロではありません。

これらが、「購入した目的」や「購入時に確認した状態」に合わないもの、つまり「契約内容と違うもの」を売った売主の責任ですよね、と考えられるのが契約不適合責任です。

契約不適合責任に該当しない場合とは？

では、逆に契約不適合責任に該当しない場合とはどんな時でしょうか？
大きく分けて2つあります。

１．売主から告知あった状態で契約した場合

契約前に売主から告知があった場合には、それが柱の腐食やシロアリの害などの見えない場所の欠陥であっても、「それを承知の上で購入した」という契約になるので、契約不適合責任には該当しません。

２．一般的に目視で確認できるような不具合であった場合

クロスの剥がれや建具の立て付けが悪い、2階からわかるところの瓦が割れている、床に穴がある(こんな事めったにないですが･･･）、目視できるところに明らかにシロアリの害と思われる食害(穴)が見られる、雨漏りの跡がある･･･など、見学時に目視できるところにある不具合であれば、契約内容に含まれていると考えられ、契約不適合責任に該当しないとされます。

契約不適合責任を追及された場合、どうなる？

契約内容との不適合があったとされ、契約不適合責任が発生したらどうなるのでしょうか。

契約不適合責任は、以下の4つの方法で売主へ追及されます。

１．履行の追完請求

買主は売主に対して契約内容に合った完全なものの引き渡しを求めることができます。雨漏りやシロアリの害があった場合に、修繕などを求められる時がこの追完請求です。

２．代金減額請求

契約内容との不適合の程度に応じて、買主は売主に対して売買代金の減額を求めることができます。たとえば、下水道が引き込みできると聞いていたけど浄化槽の設置が必要になった場合など、浄化槽設置にかかる費用と下水道引き込みにかかる費用の差額分を売主へ請求できます。

３．損害賠償請求

契約内容に適合しない物件を引き渡されたことで買主に損害が生じたときは、売主に対して損害賠償請求ができます。例えば、購入した物件に雨漏りが発見され、買主が急ぎで業者に依頼して修理した場合には、修理費用を売主へ請求することができます。

４．契約の解除

買主が売主に対して履行の追完を求めたにもかかわらず、相当期間内に履行の追完がないときは、契約を解除して売買代金の返還を求めることができます。

しかし、不適合の程度が社会通念上、契約の解除に至るほどまでではない、と判断されるときには、契約の解除までは認められません。

契約不適合責任の免責ってあるの？

基本的には、売主は契約不適合責任を負うものですが、契約書の文言にこれを免責する特約を付することは可能です。

契約不適合責任を負う場合でも、買主が申し出る期間を設定する(この期間内に申し出なければ売主へ責任を追及できない)ことが一般的です。

ただし、売主が宅建業者である場合には、契約不適合責任を免責することはできず、最低2年間(新築物件については10年間)の契約不適合責任を負うことになっています。

２．現状有姿

「現状有姿」とは、「現在の状態のまま引き渡す」という契約条件のことです。

「現在の状態のまま」とは？

まず、「現在の状態」ってなに？ってところですね。
不動産の契約における「現在の状態」は、一般的に「引き渡し時点における状態」を指すとされております。契約締結後、引渡の時までに土地や建物の状況に変化があったとしても、「引き渡し時点の状況のまま」で、不具合などがあっても修繕などしていない状態と解釈されています。

つまり、不動産売買での「現状有姿」とは、引き渡し時点の状況のままで引き渡せばOKという条件になるので、修繕やリノベーションをしないと住めない建物であったり、造成や水道の引き込みなどをしないとお家が建てられない土地も、「今あるそのままの状態で」引き渡しますよ、ということです。

ただし、法律で明確に決められているわけではなく、慣習的に解釈されているのが現状です。