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目次

• 家を売却すると手元にいくら残る？手取り額の計算式と諸費用の内訳
• 結論！家を売却すると手元にいくら残る？最終的な手取り額の計算式
• 家を売る時にかかる「諸費用」の具体的な内訳と金額の目安
• 家を売る時の税金はいくら？譲渡所得税の仕組みと節税ルール
• 【ケース別】家を3,000万円で売却したらいくら残る？手取り額シミュレーション
• 所有する家を「適正な相場」で高く・早く売却するための実践テクニック
• まとめ：適正な相場と諸費用を理解し、満足のいく不動産売却を

家を売却すると手元にいくら残る？手取り額の計算式と諸費用の内訳

家を売ることを検討し始めたとき、「一般的な売却相場はいくらなのか」「自分の家はいくらで売れるのか」、そして「最終的に手元にはいくら残るのか」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。

実は、不動産の相場は全国一律の金額があるわけではなく、築年数やエリアによって全く異なります。さらに、売却価格がそのまま全額手元に入るわけではなく、仲介手数料や税金などの諸費用が差し引かれるため、事前の資金計画が欠かせません。

本記事では、創業33年（1993年設立）を迎え、不動産売買の実績が豊富な「ハウスドゥ 出雲」が、手取り額の計算方法や相場の調べ方、さらに売却にかかる諸費用と税金について詳しく解説します。

後悔のないスムーズな家売却を進めるための参考にしてみてください。

結論！家を売却すると手元にいくら残る？最終的な手取り額の計算式

家を売却する際、「自分の家はいくらで売れるのか」、そして「最終的に手元にいくら残るのか」を把握することは、安心できる資金計画を立てるための第一歩です。

家が売れた金額がそのまま全額手元に入るわけではありません。売却にはさまざまな手数料や税金がかかるため、それらを差し引いた額が「手取り額」となります。

基本的な計算式は以下の通りです。

・手取り額 ＝ 売却価格 － （諸費用 ＋ 税金）


例えば、3,000万円で家が売れたとしても、諸費用や税金で200万円かかれば、手元に残るのは2,800万円となります。次の住まいの購入資金や老後資金として売却代金を見込んでいる場合、この手取り額を正確に予測できていないと、後になって資金ショートを起こすリスクがあります。

まずはこの計算式を念頭に置き、売却価格の目安となる相場を調べ、そこからどのような経費が引かれるのかを一つずつ確認していくことが、後悔しない家売却のポイントです。

自分の家の売却相場はどう調べる？築年数やエリア・間取りの影響

家の売却相場は、物件が持つさまざまな条件によって大きく変動します。相場を形成する主な要素とその影響を理解しておきましょう。

＜築年数＞
戸建ての場合、建物価値は築年数とともに下落し、一般的に築20年を超えると建物の価値はほぼゼロとみなされ、土地の価格のみで評価されることが多くなります。

＜エリア＞
人気の学区や駅からの距離、周辺の商業施設の充実度など、立地条件は価格に直結します。再開発が進むエリアなどは、相場が下がりにくい傾向にあります。

＜間取り・広さ＞
ターゲット層の需要に合っているかが重要です。ファミリー層が多い地域であれば、使い勝手の良い3LDKや4LDKが高評価につながります。

これらの条件を踏まえたうえで相場を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産情報サイトを活用するのが便利です。周辺にある似たような物件の過去の取引価格や、現在いくらで売りに出されているかを確認できます。

事前に自分自身で相場感を養っておくことで、不動産会社から提示された査定額が妥当なものかどうかを冷静に判断できるようになるでしょう。

手取り額を把握するため「諸費用」と「税金」の存在を知っておこう

手元に残る金額を正確に予測するためには、売却価格から差し引かれる「諸費用」と「税金」の全体像をあらかじめ知っておくことが不可欠です。

諸費用には、不動産会社に支払う「仲介手数料」や、契約にかかる「印紙税」、ローン完済に伴う「抵当権抹消費用」などが含まれます。また、税金については、家を購入した時よりも高く売れて利益が出た場合にのみ課税される仕組みになっており、マイホームであれば税負担を大幅に軽減できる特例も用意されています。

売却計画を立てる際は、これらの経費がどの程度かかるのかをしっかり計算に入れる必要があります。諸費用や税金の具体的な内訳や金額の目安についても詳しく見ていくようにしましょう。

住宅ローンが残っている場合は？アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローンを返済中の家を売却する場合、売却価格でローンの残債を完済できるかどうかが最も重要な確認ポイントとなります。家を売却して引き渡すには、原則としてローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消しなければならないからです。

この状態は、大きく2つのケースに分けられます。

＜アンダーローン＞
売却価格（手取り額）が住宅ローンの残債を上回っている状態です。売却代金でローンを全額返済でき、余ったお金はそのまま手元に残るため、スムーズに売却や住み替えを進めることができます。

＜オーバーローン＞
売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態です。売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金（手持ちの現金）で補填しなければなりません。

手出しの資金が用意できない場合は、住み替えローンを利用したり、売却のタイミングを見送ったりするなどの対策が必要になります。

まずは、金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書で現在のローン残債を正確に把握し、不動産会社の査定額と照らし合わせて、無理のない売却計画を立てることが大切です。

家を売る時にかかる「諸費用」の具体的な内訳と金額の目安

家を売却する際には、売却価格の全額がそのまま手元に入るわけではなく、さまざまな諸費用がかかります。資金計画で後悔しないよう、代表的な費用の内訳と目安を把握しておきましょう。

費用の大部分を占める「仲介手数料」の計算方法と上限額

家を売却する際の諸費用で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められています。売却価格が800万円を超える場合、計算式は「（売却価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税」となります。例えば、3,000万円で家が売れた場合の上限額は、105万6,000円（税込）です。なお、2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の物件については、最大33万円（税込）の仲介手数料を受け取れる特例が設けられています。

この制度は「低廉な空き家等の特例」と呼ばれますが、実際には空き家に限定されず居住中の家にも適用されます。また、事前の説明と合意があれば、売主・買主の双方からこの特例に基づく手数料を受領できる仕組みとなっています。

仲介手数料はあくまで「成功報酬」であり、売買契約が成立して初めて支払い義務が生じます。法律で定められているのは上限額であり、会社によって手数料の設定は異なりますが、単に安さだけを基準に会社選びをするのは注意が必要です。

大切な不動産の売却においては、その金額に見合う「販売活動の質」や「遠方からの売却手続きのサポート力」など、ご自身の状況に合った確かなサービスを提供してくれるかを総合的に判断することが重要です。媒介契約を結ぶ前に、サポート内容や支払いタイミングをしっかりと確認しておきましょう。

売買契約時の「印紙税」とローン完済時の「抵当権抹消登記費用」

不動産の売買手続きを進めるうえで、税金や登記関連の費用も必ず発生します。

まず、買主と交わす「不動産売買契約書」には印紙税がかかります。契約金額に応じて納める税額が決まっており、令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されます。例えば、売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下なら、本来2万円のところ1万円に軽減されます。また、住宅ローンが残っている家を売る場合は、引き渡しまでに「抵当権抹消登記」を行わなければなりません。

費用として、登録免許税（不動産1個につき1,000円。マンション等で土地が複数筆に分かれている場合は加算されます）に加え、手続きを依頼する司法書士への報酬が必要です。報酬額は依頼する事務所や地域によって異なりますが、近畿圏などの平均的な相場を踏まえると、各種証明書の取得費用や調査費用も含めて総額3万円〜6万円程度を見込んでおくのが現実的です。また、引越し等で登記簿上の住所から変更がある場合は、別途住所変更登記の費用が加算されます。

印紙税については、電子契約を利用すれば非課税になり、費用を節約できます。抵当権抹消の手続きは専門知識が求められるため、不動産会社が紹介する司法書士に依頼するのがスムーズかつ確実です。

引越し代や不用品処分、ハウスクリーニングなど見落としがちな出費

売却手続きそのものにかかる費用のほかに、住み替えに伴う出費も見落とさないよう注意が必要です。

売却後の新居への引越し費用はもちろん、長年住んだ家にある不用品の処分にもコストがかかります。粗大ゴミの処理や不用品回収業者への依頼で、数万円〜10万円程度の出費になることも少なくありません。さらに、内覧時の印象を良くするためにハウスクリーニングを入れたり、引き渡し前に障子や襖の張り替えを行ったりする場合は、数万円から十数万円の費用が追加でかかります。

これらの費用は、どの程度手をかけるかによって大きく変動します。お住まいになりながら売却を進める場合、不用品は自治体の回収やフリマアプリを活用して計画的に処分し、ハウスクリーニングは水回りなど汚れが目立つ箇所に絞ることでコストを抑えられます。手取り額を減らさないためにも、優先順位をつけて無駄な出費を防ぎましょう。

一方で、県外にお住まいで実家を売却する場合など、ご自身での片付けが物理的に難しいケースもあるかと思います。その場合は無理をせず、不用品処分や清掃、空き家の管理までを一括して任せられる地域密着の不動産会社に相談することで、遠方からでもスムーズに売却を進めることが可能です。

家を売る時の税金はいくら？譲渡所得税の仕組みと節税ルール

家を売却する際、手元に残る金額を大きく左右するのが「税金」の存在です。不動産の売却にともなって発生する税金は、売却金額そのものではなく「売却によって得られた利益」に対して課税されるのが大きな特徴です。

どのような仕組みで税金が計算され、どのような節税ルールがあるのか、基本から詳しく確認していきましょう。

1．家を売って「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ課税される

家を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。不動産の売却時にかかる所得税や住民税は、家を売った金額から、その家を購入した時の代金や売却にかかった諸費用を差し引いた「利益（譲渡所得）」に対してのみ課税されます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

・譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）


＜取得費＞
家や土地の購入代金、建築費、購入時の仲介手数料などの合計から、建物の減価償却費を差し引いたものです。

＜譲渡費用＞
家を売るために支払った仲介手数料、契約書の印紙税、建物の解体費などの合計です。

この計算の結果、マイナス（譲渡損失）になった場合は、利益が出ていないため税金は一切かかりません。まずは当時の売買契約書などを用意し、購入にかかった費用（取得費）がいくらだったかを確認することから始めましょう。

2．税負担を大幅に軽減できる「3,000万円の特別控除」の特例

マイホームを売却する場合、譲渡所得（利益）が出てしまっても、税負担を劇的に抑えられる強力な特例が用意されています。それが「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」です。この特例が適用されれば、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。

主な適用要件は以下の通りです。

・自分が住んでいるマイホームを売却すること（または住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること）
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
・前年や前々年にこの特例などの適用を受けていないこと

利益が3,000万円以内に収まっていれば、譲渡所得はゼロになり、税金も発生しません。非常にメリットの大きい制度ですが、特例の適用を受けるためには、売却した翌年の2月16日から3月15日までに必ず税務署へ確定申告を行う必要があります。

3．家の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで税率が大きく変わる点に注意

3,000万円の特別控除を差し引いてもなお利益が残る場合や、特例の要件を外れてしまう不動産を売却する場合は、譲渡所得に一定の税率をかけて税額を計算します。この際の税率は、売却した家を「何年間所有していたか」によって2倍近く変わるため注意が必要です。

不動産の所有期間による税率の違いは以下の通りです。

＜短期譲渡所得（所有期間が5年以下）＞
税率39.63％（所得税30.315％・住民税9％）

＜長期譲渡所得（所有期間が5年超）＞
税率20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

ここで注意したいのが、所有期間のカウント方法です。売却したカレンダー上の日付ではなく、「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定されます。例えば、2021年中に購入したマイホームを2026年中に売却する場合、1月1日時点ではまだ5年を超えていないため、短期譲渡所得の扱いになってしまいます。

売却のタイミング次第で税額が数十万〜数百万円単位で変わることもあるため、時期選びは慎重に行いましょう。

【ケース別】家を3,000万円で売却したらいくら残る？手取り額シミュレーション

家を3,000万円で売却した場合、手元に残る金額は「購入時の価格」によって大きく変わります。Hereでは、買った時より高く売れたケースと安く売れたケースに分けて、具体的な手取り額をシミュレーションしてみましょう。

購入時より高く売れた場合（譲渡益あり）の手取り額目安

家を3,000万円で売却し、購入時の価格を上回って「利益（譲渡所得）」が出た場合、基本的にはその利益に対して税金がかかります。しかし、マイホーム売却であれば「3,000万円の特別控除」を利用することで、多くの場合で税負担をゼロに抑えることが可能です。

例えば、購入費や減価償却を差し引いた取得費が2,000万円だったとします。3,000万円で売却した場合の諸費用（仲介手数料約105万円や印紙税など）を約110万円とすると、売却価格から諸費用と取得費を引いた譲渡所得は約890万円です。ここで特別控除を適用すれば税金はかからないため、最終的な手取り額は「3,000万円 − 110万円 ＝ 2,890万円」となります。

利益が出たとしても、控除制度を正しく活用すれば売却代金の多くを手元に残せます。適用を受けるためには、売却の翌年に忘れずに確定申告を行いましょう。

購入時より安く売れた場合（譲渡損あり）の手取り額と使える特例

購入時よりも安い価格で売却し「損失（譲渡損失）」が出た場合は、利益がないため譲渡所得税は一切かかりません。手取り額は、単純に売却価格の3,000万円から仲介手数料などの諸費用（約110万円）を差し引いた「約2,890万円」となります。

税金が引かれないのは一つの安心材料ですが、さらに新居へ買い替える予定があるなら「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用しましょう。この特例を利用すると、売却で生じた損失額をその年の給与所得などから差し引き、納めすぎた所得税や住民税の還付を受けられます。

引ききれない分は、翌年以降最長3年間にわたって繰り越すことが可能です。ただし、この制度を利用するためには、「売却する家の所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていること」「新居を購入するための住宅ローン返済期間が10年以上あること」「合計所得金額が3,000万円以下であること」といった厳格な条件を満たす必要があります。手持ちの現金のみで買い替える場合などは特例の対象外となるため、資金計画を立てる際はご自身が要件を満たすかどうか、事前に国税庁のホームページ等でしっかりと確認しておきましょう。

「安く売れて損をした」と諦めるのではなく、税金が戻ってくる特例を賢く利用して、次の住み替えの資金計画を少しでも有利に進めていきましょう。

所有する家を「適正な相場」で高く・早く売却するための実践テクニック

適正相場を見極める！「過去の取引データ」と「地域密着の販売網」の重要性

家を高く、そして早く売却するためには、まずは自分自身で「適正な相場」を把握することが不可欠です。相場とかけ離れた高すぎる価格設定は買い手を遠ざけ、逆に安すぎると損をしてしまうことになります。

相場を調べる際は、国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産情報サイトを活用して、近隣エリアの過去の取引データや、現在売り出し中の類似物件の価格を確認しましょう。また、実際に売却活動を依頼する不動産会社を選ぶ際は、全国規模のデータ網を持っているかどうかに加え、その地域に特化した「地域密着の販売網」を持っているかが鍵となります。

地元のニーズや特性を熟知している不動産会社であれば、相場以上の価値を引き出してくれる可能性が高まります。複数社に査定を依頼し、査定額の根拠となるデータと販売戦略をしっかり比較検討することをおすすめします。

査定額を左右する地域特性とは？駐車場台数や前面道路の広さの影響

家の査定額は、建物の広さや築年数だけでなく、その土地が持つ「地域特性」によっても大きく変動します。特に、車社会である地方都市や郊外の物件においては、駐車場の有無や周辺の道路環境が重要なアピールポイントになります。

例えば、最寄り駅から遠いエリアであっても、「駐車場が2〜3台分確保されている」というだけで、ファミリー層からの需要が急増し、査定額がアップするケースは珍しくありません。また、敷地が接している「前面道路の広さ」も重要です。幅が4m以上あり、車の出し入れや対向車とのすれ違いがスムーズにできる環境は、買主に大きな安心感を与えます。

ご自身の家が持つ立地条件や地域ならではの強みは何かを客観的に見直し、不動産会社の担当者にしっかりとアピールすることで、より高い評価を引き出すことができるでしょう。

リフォームは不要？内覧で買主の印象を良くするコツと費用対効果

「少しでも高く売るために、リフォームをしてから売りに出すべきか」と悩む方は多いですが、ご自身での判断による事前の大規模なリフォームは慎重に検討しましょう。かけた費用分をそのまま上乗せして売却できるとは限らず、かえって費用対効果が悪くなるリスクがあるためです。

ただし、物件の状況によっては、クロスの張り替えや一部の修繕など適切な手を入れることで査定額が大きく向上するケースもあります。そのまま売るべきか、少し手を入れるべきか迷った際は、リフォーム事業も手掛けている不動産会社に一度現状を見てもらい、客観的なアドバイスを受けるのも一つの手です。

中古物件を探している買主の中には、「購入後に自分好みにリノベーションしたい」と考えている方も多くいます。そのため、ご自身の判断で無理にリフォームにお金をかけるよりも、まずは内覧時の印象を良くするための工夫に力を入れるのが正解です。

＜空間を広く見せる工夫＞
不用品を事前に処分し、床やカウンターの上のモノを極力なくしてすっきりとした状態にしておきます。部屋の床面が多く見えるだけで、実際の面積よりも開放的な印象を与えられます。

＜清潔感の演出＞
買主が最も厳しくチェックするのが水回りです。キッチン, 浴室、トイレの水垢やカビは徹底的に落とし、ご自身で落とせない頑固な汚れがある場合は、部分的にプロのハウスクリーニングへ依頼することをおすすめします。

＜明るさのアピール＞
部屋が暗いとそれだけで家全体が古い印象になってしまいます。内覧前にはしっかり換気を行って生活臭を消し、昼間であっても全ての部屋の照明をつけて、明るくウェルカムな空間を演出するよう心がけましょう。

最小限のコストで最大限の好印象を与えることが、早期売却のコツといえます。ただし、現在空き家になっており、ご自身での定期的な換気や内覧前の準備が難しい場合は、空き家管理のノウハウを持つ不動産会社に鍵を預け、管理や内覧対応を一任できる体制を整えておくと安心です。

スピードや確実性を優先するなら不動産会社による「買取」の検討も

家を売る方法には、不動産会社に一般の買主を探してもらう「仲介」のほかに、不動産会社自身に直接家を買い取ってもらう「買取」という選択肢があります。売却のスピードや確実な手取り額を重視するなら、買取も視野に入れてみましょう。

仲介の場合、いつ・いくらで売れるかは買主が見つかるまで分かりませんが、買取であれば、不動産会社が提示した買取価格に合意した時点で売却が確定します。そのため、手元に入る金額やスケジュールが明確になり、住み替えの資金計画が立てやすくなります。また、仲介手数料がかからず、内覧対応の手間や売却後の契約不適合責任（修繕義務など）が免除される点も大きなメリットです。

一般的に買取価格は仲介での相場価格を下回る傾向にあると言われていますが、「期日までに確実に売りたい」「周囲に知られずに手放したい」といった事情がある方にとっては非常に有効な手段です。

また、買い取った物件を自社でリノベーションして再販するノウハウを持つ不動産会社であれば、物件のポテンシャルを直接評価できるため、一般的な買取相場よりも高い価格（高価買取）を提示できるケースもあります。買取を検討する際は、そうした付加価値を生み出せる会社を候補に入れるとよいでしょう。

状況に合わせて最適な売却方法を選びましょう。

まとめ：適正な相場と諸費用を理解し、満足のいく不動産売却を

家を売るとなれば、売却価格だけでなく手元に残る金額までしっかりと見通しを立てることが大切です。仲介手数料などの諸費用や、状況によって変わる税金についても事前に理解しておくことで、後悔のないスムーズな売却が進められます。

より良い条件で家を手放すためには、適正な相場を提示でき、地元に根付いた販売網を持つパートナー選びが重要です。「ハウスドゥ 出雲」では、出雲市や松江市・米子市に根ざした地域密着の視点と、不動産売却や空き家管理のノウハウを活かし、安心の取引をサポートしています。

売却に関する疑問や不安があれば、ぜひお声がけください。