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目次

• 実家などの不動産相続は誰がどう進める？名義変更の全体像と費用相場
• 結論から解説！相続した不動産登記のやり方と流れを5ステップで
• 相続登記にかかる「費用相場」はいくら？自力と専門家依頼の違い
• そもそもなぜ急ぐ？知っておきたい「相続登記の義務化」と放置リスク
• 登記完了後の実家はどうする？相続した不動産を持て余さない売却・活用術
• まとめ：後悔しない実家相続のポイントは「正しい手順」と「将来を見据えた判断」

実家などの不動産相続は誰がどう進める？名義変更の全体像と費用相場

実家などの不動産を相続することになり、複雑な登記手続きや専門用語に戸惑う方は少なくありません。不動産相続はスムーズな名義変更が求められるため、まずは全体の流れを理解し、遺言書の確認や遺産分割協議で相続人を明確にすることが、円満な解決への第一歩となります。
 
この記事では、1993年設立で創業33年を迎え、相続診断士などの有資格者が在籍する「ハウスドゥ 出雲」が、不動産登記の5つのステップから費用相場、登記放置のリスクまでわかりやすく解説します。
 

 
いざという時に慌てることのないよう、ご自身の状況と照らし合わせながら、後悔のない相続計画の参考にしてみてください。

結論から解説！相続した不動産登記のやり方と流れを5ステップで

不動産の相続登記（名義変更）は、専門的な用語も多く難しそうに感じるかもしれません。しかし、全体の流れを把握して一つひとつ手順を踏んでいけば、ご自身で行うことも十分に可能です。
 
ここでは、相続した不動産の登記手続きを5つのステップに分けて分かりやすく解説します。

ステップ1｜遺言書の確認と遺産分割協議で「誰が相続するか」を決める

不動産登記の第一歩は、対象となる不動産を「誰が引き継ぐのか」を明確にすることです。
 
まずは、亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していないかを確認しましょう。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って不動産を引き継ぐ人が決まります。一方、遺言書がない場合は、法定相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行わなければなりません。協議がまとまったら、全員の合意内容を記した「遺産分割協議書」を作成し、実印での押印と印鑑証明書の添付が必要です。
 
誰が相続するかによって、後続のステップで必要となる書類が大きく異なります。まずは親族間でしっかりと話し合い、不動産の相続人を確定させることから始めましょう。

ステップ2｜戸籍謄本や固定資産評価証明書など「必要な書類」を集める

相続人が確定したら、名義変更の手続きに必要となる各種書類を漏れなく収集します。
 
集めるべき主な書類は以下の通りです。
・被相続人の出生から死亡までがわかる戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍謄本および印鑑証明書
・不動産を引き継ぐ人の住民票
・対象不動産の固定資産評価証明書
・遺言書または遺産分割協議書
 
取得先は市区町村の役場や都税事務所など多岐にわたります。これまでは本籍地が遠方の場合、郵送での取り寄せとなるため数日〜数週間の日数がかかっていました。しかし、2024年3月より「広域交付制度」が始まり、本人や直系尊属・卑属（父母や子など）であれば、全国どこの市区町村窓口でも戸籍謄本等をまとめて一括取得できるようになりました。
 
ただし、兄弟姉妹や甥姪が相続人になるケースや、代理人による請求ではこの制度が使えず、従来通り本籍地への個別請求（郵送等）が必要です。書類の収集はケースによって時間と手間がかかるため、必要書類のリストをあらかじめ作成し、計画的に取得を進めていきましょう。

ステップ3｜登録免許税を計算し「登記申請書」を作成する

必要書類が揃ったら、法務局へ提出するための「登記申請書」を作成し、納付する「登録免許税」を計算します。
 
登記申請書には、申請日、管轄の法務局名、申請人（相続人）の氏名・住所、対象不動産の詳細な表示などを正確に記載しなければなりません。法務局のホームページにひな形や記載例が用意されているため、そちらをダウンロードして参考にしながら作成するのが確実です。
 
また、名義変更の際には「登録免許税」という税金を国に納めます。金額は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で計算し、算出した金額分の収入印紙を台紙に貼り付けて提出するのが一般的です。
 
申請書の記載ミスや税額の計算間違いがあると、法務局から書類の出し直しを求められます。ひな形を活用し、慎重に作成と計算を行ってください。

ステップ4｜管轄の法務局へ書類一式を提出する（窓口・郵送・オンライン）

登記申請書と収集した添付書類をまとめ、対象不動産を管轄する法務局へ提出します。
 
提出方法は、以下の3つからご自身の都合に合わせて選択できます。
 
＜窓口へ持参＞
法務局の窓口へ直接提出する方法。その場で形式的な不備がないか確認してもらえる安心感があります。
 
＜郵送＞
書留やレターパックプラスなど、追跡可能な方法で郵送します。平日に窓口へ行く時間を確保できない方に適しています。
 
＜オンライン＞
専用ソフトを使用してインターネット経由で申請します。事前の環境設定や電子署名が必要となり、ややハードルが高めです。
 
初めてご自身で手続きを行う場合は、窓口へ持参するか、確実な郵送を選ぶのがおすすめです。提出先となる管轄法務局は不動産の所在地によって決まるため、間違えないよう事前に確認しておきましょう。

ステップ5｜審査完了後に「登記識別情報通知」を受け取り名義変更完了

書類の提出後、法務局での審査が無事に完了すれば、晴れて不動産の名義変更（相続登記）は完了となります。
 
審査にかかる日数は法務局や時期によって異なりますが、概ね1週間から2週間程度が目安です。審査期間中に書類の不備が見つかった場合は、法務局から連絡が入り、訂正や追加提出を求められます。
 
問題なく審査が終わると、新しい所有者であることを証明する「登記識別情報通知（従来の権利証に相当）」や「登記完了証」が発行されます。窓口で直接受け取るか、郵送で返送してもらう形で受け取ります。
 
これらは、将来不動産を売却したり担保に入れたりする際に不可欠な重要書類です。再発行はできないため、紛失しないよう安全な場所で厳重に保管しておきましょう。

相続登記にかかる「費用相場」はいくら？自力と専門家依頼の違い

【共通】必ず発生する「登録免許税」の計算方法と必要書類の取得費用

相続登記を行う際、自力で行う場合でも専門家に依頼する場合でも必ず発生するのが「実費」です。実費の大半を占めるのが、国に納める税金である「登録免許税」と、必要書類の取得にかかる費用です。
 
登録免許税の基本は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。例えば、評価額が2,000万円の不動産を相続した場合、登録免許税は8万円となります。
 
ここで、自分で手続きを行う場合に注意したいのが「私道（公衆用道路）」の扱いです。私道は固定資産税が非課税のため評価額が「0円」となっていますが、登録免許税の計算では「近隣宅地の評価額の3割」として計算しなければならず、0円で申請すると法務局からやり直しを求められます。
 
また、大きな節税ポイントとして、2027年3月31日までの特例措置により「評価額100万円以下の土地」は登録免許税が免税（非課税）となります。申請書に正しい根拠条文を記載しないと適用されないため、対象の土地がある場合は必ず活用しましょう。
 
また、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの書類取得にも実費がかかります。対象者や取得する自治体によって異なりますが、概ね数千円から1万円程度を見込んでおきましょう。
 
まずは対象となる不動産の固定資産税評価額を確認し、最低限いくらの実費が必要になるのか、目安を把握しておくことが大切です。

【専門家に依頼】司法書士の報酬目安と手続きを任せるメリット

相続登記の手続きを確実かつスムーズに進めるなら、不動産登記の専門家である司法書士への依頼が一般的です。
 
司法書士に依頼した場合の報酬相場は、一般的な相続登記で6万円〜10万円程度が目安となります。ただし、相続人の数が多い場合や、不動産が複数の管轄にまたがる場合などは、手続きが複雑になるため費用が加算される傾向にあります。
 
依頼する最大のメリットは、面倒な戸籍収集から登記申請書の作成、法務局への提出までをすべて一任できる点です。役所や法務局は平日の日中しか開いていないため、仕事で時間を確保できない方にとっては非常に助かります。また、専門家が書類を作成するため、書類の不備によるやり直しのリスクもありません。
 
費用はかかりますが、時間と労力を大幅に節約し、確実な手続きを望む方には専門家への依頼がおすすめです。

【自力で行う】自分で手続きして安く済ませる場合の難易度と注意点

司法書士への報酬を節約し、登録免許税などの実費だけで済ませたい場合は、自力で相続登記を行うことも可能です。
 
しかし、自力での手続きにはそれなりの難易度と手間が伴います。具体的には、平日の日中に役所へ出向いて大量の戸籍謄本を収集し、専門的な書き方が求められる登記申請書を自分で作成しなければなりません。少しでも記載に不備があれば、法務局から修正を求められ、何度も足を運ぶことになります。
 
特に注意したいのが、相続人の数が多いケースや、すでに亡くなっている相続人がいてさらにその相続人が絡む（数次相続）ケースです。権利関係が複雑になると、集めるべき書類が膨大になり、一般の方では対応が極めて困難になります。
 
自力で手続きを行うには、十分な時間と根気が必要です。まずはご自身のケースが複雑でないかを確認することが大切ですが、実家が遠方にある場合は郵送や移動の負担が想像以上に大きくなる傾向があります。少しでも不安を感じた際は、司法書士への連携を含め、不動産の相続から売却までを一つの窓口で相談できる会社へ早めにアプローチすることをおすすめします。

そもそもなぜ急ぐ？知っておきたい「相続登記の義務化」と放置リスク

2024年4月から義務化！いつまでに手続きしないとペナルティの対象になる？

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、期限内の手続きが法律で明確に定められました。
 
具体的には、不動産を相続（遺言による取得を含む）で取得したことを知った日から、3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。ここで特に注意すべきなのは、2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産であっても、今回の義務化の対象になるという点です。過去の相続分の期限は、原則として「2027年（令和9年）3月31日まで」と明確に設定されています。
 
正当な理由なくこの手続きを怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となる可能性があります。この「過料」は前科がつく刑事罰（罰金）ではなく行政上のペナルティです。期限を過ぎて即座に徴収されるわけではなく、まずは法務局から「申請の催告（通知）」が届き、それすらも無視して放置し続けた場合に裁判所を経て科される仕組みです。とはいえ、「後でやろう」と後回しにせず、対象不動産がある場合は早めに法務局や専門家へ相談して準備を始めましょう。

「とりあえず放置」は危険！過料の発生や家族間トラブルにつながる理由

相続登記を放置することは、過料などの金銭的ペナルティを受けるだけでなく、将来的な家族関係の悪化を招く大きなリスクをはらんでいます。
 
登記を後回しにした際に生じやすい主なリスクは以下の通りです。
 
＜権利関係の複雑化＞
手続きを放置している間に相続人の誰かが亡くなると、さらにその配偶者や子供へと相続権が枝分かれ（数次相続）します。面識のない親族同士で遺産分割協議を行う事態になりかねません。
 
＜差し押さえのリスク＞
他の相続人が多額の借金を抱えていた場合、その人の法定相続分が債権者によって勝手に差し押さえられるトラブルも起こり得ます。
 
放置する期間が長引くほど、解決に必要な書類収集の手間や費用は膨れ上がります。権利関係が複雑化していない「今」のうちに、確実な名義変更を行っておくことが最大のトラブル対策です。

名義変更（登記）を済ませていないと実家の「売却」や「活用」ができない

不動産の相続登記を済ませて自分名義に変更しておかなければ、その不動産を自由に処分したり、有効に活用したりすることはできません。
 
不動産の売却や、不動産を担保にした融資の手続きでは、登記簿上の所有者と実際の契約者が一致している必要があります。亡くなった方の名義のままでは、実家を売却して現金化することも、空き家を賃貸物件として第三者に貸し出すことも不可能です。また、実家をリフォームして住むためにローンを組もうとしても、名義が異なるため金融機関の審査に通りません。
 
いざ不動産を売ろう、活用しようと思い立ったタイミングで慌てて登記を始めても、遺産分割協議や書類収集に多大な時間がかかり、絶好の商機を逃してしまう恐れがあります。将来的な選択肢を狭めないためにも、相続が発生した段階で速やかに登記手続きを完了させておきましょう。

登記完了後の実家はどうする？相続した不動産を持て余さない売却・活用術

空き家放置はリスク大！まずは「実家の現在の価値」を正確に把握しよう

相続した実家の登記が完了した後は、放置せずに「現在の正確な資産価値」を把握することが最も重要です。
 
実家を誰も住まない空き家のまま放置すると、建物の劣化が急速に進み、毎年の固定資産税や維持管理費ばかりが負担となります。さらに注意すべきは、放置によって自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、改善勧告を受けた場合です。2023年の法改正により、倒壊寸前の特定空家になる前段階（管理不全空家）であっても、固定資産税の優遇措置（1/6減税）が即座に解除され、翌年からの土地の税額が実質最大6倍へと跳ね上がる厳しいペナルティが課されるようになりました。
 
負の資産にしないためにも、まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の相場でいくらで売れるのか、あるいは賃貸に出した場合にどれくらいの家賃収入が見込めるのかを数値化しましょう。査定には、データから算出する手軽な「机上査定」と、現地を詳しく調査する「訪問査定」があります。
 
依頼先の選定に迷った際は、その地域での長年の取引実績や全国規模の販売網があるか、また相続問題に明るい有資格者（宅地建物取引士やFPなど）が在籍しているか等を基準にすると、より具体的で安心な提案を受けやすくなります。
 
ご自身の実家が現在どれほどの価値を持っているのか客観的な数字を知ることで、手放す（売却）か、活かす（賃貸など）かの方向性が明確になります。資産を目減りさせないためにも、早めの査定依頼をおすすめします。

古い家屋はそのまま売る？更地にする？建物の状態に応じた手放し方のコツ

築年数が古く老朽化した実家を売却する場合、「古家付き土地としてそのまま売る」か「解体して更地にして売る」かの適切な判断が求められます。
 
それぞれの選択肢には、明確なメリットとデメリットが存在します。
 
＜古家付き土地として売る場合＞
解体費用（一般的に100万〜数百万円）を手出しする必要がない点が最大のメリットです。また、買主が自分の好みにリノベーションして住みたいという需要にも応えられます。ただし、買主側が解体費用や修繕費用を見込むため、売却価格は安くなる傾向があります。
 
＜更地にして売る場合＞
買主がすぐに建物の新築工事に取り掛かれるため、早く買い手がつきやすいのが強みです。しかし、高額な解体費用を売主が先払いするリスクがあり、更地にした翌年は固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。もし解体を行う場合は、自治体の「空き家解体補助金」を利用できるケースがありますが、必ず「契約・着工前」に事前申請を行わなければ補助金が一切下りない点に注意してください。
 
※「空き家の3,000万円特別控除」を活用して賢く手放す
昭和56年以前に建てられた古い実家を売却する場合、「空き家の3,000万円特別控除」を利用することで譲渡所得税を劇的に節税できる可能性があります。さらに2024年の法改正により、「古家付き土地」として現状のまま売却し、売却後に買主側が解体（または耐震改修）を行った場合でも、この特例が適用できるようになりました。これにより、売主が多額の解体費用を先払いしなくても、強力な節税メリットを受けやすくなっています。
 
早期に手放したい場合の「不動産会社への直接買取」や、税制特例を活用した「現状有姿での売却」など、状況によって最適な手立ては異なります。ご自身の判断で慌てて解体工事を手配する前に、まずは買取から修繕・売買まで幅広く選択肢を提示できる不動産会社へ相談し、最も手元に利益が残る戦略を練りましょう。

共有名義での売却・活用トラブルを防ぐ「相続人全員の合意」の重要性と対策

兄弟などの複数人で実家を「共有名義」として相続した場合、その不動産を売却したり活用したりするには、共有者全員の合意が法律上不可欠となります。
 
共有名義の不動産は、自分の持分だけで勝手に建物全体を売却したり、賃貸物件として第三者に貸し出したりすることはできません。もし、兄弟のうち一人でも「実家を残したい」「売却金額に納得がいかない」と反対すれば、手続きは完全にストップしてしまいます。結果として不動産は活用されないまま放置され、固定資産税や維持費の負担割合を巡って親族間で深刻なトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
 
このような事態を防ぐため、不動産の相続においては、代表者一人が単独名義で相続して売却し、その代金を分割する「換価分割」を検討するのが理想的です。すでに共有名義で登記を済ませてしまった場合は、将来的なトラブルの種を残さないよう、早急に全員で話し合いの場を設けて方針を一致させることが大切です。

まとめ：後悔しない実家相続のポイントは「正しい手順」と「将来を見据えた判断」

相続した不動産を持て余すことなく活用するためには、正しい登記手順の理解と早めの意思決定が欠かせません。今回解説したように、専門家と連携した確実な名義変更や、特例措置を利用した賢い売却戦略が、ご家族の負担を減らし資産の価値を守ることに繋がります。
 
まずは現状を把握し、将来のライフプランに合わせて無理のない選択をしていくことが重要です。
 
「ハウスドゥ 出雲」では、出雲市や松江市・米子市に根ざした豊富な実績をもとに、お客様の状況に寄り添ったサポートを提供しております。不動産の査定から売買、空き家管理までワンストップで対応可能です。
 

 
不動産の扱いや手続きの進め方でお困りの際は、どうぞお気軽にご相談ください。