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目次

• 不動産売買の流れと期間は？失敗しないための全手順と会社選びを徹底解説
• 初めてでも迷わない！不動産売却の「全体ロードマップ」と「期間」
• 手元にいくら残る？売却にかかる「費用・税金」と「手取り」の計算
• 「仲介」「買取」「リースバック」どれを選ぶ？状況別・賢い売却方法の選び方
• 失敗しない不動産会社の選び方！「大手」と「地域密着」どちらが正解？
• 知らないと損をする？「相続・ローン・トラブル」売却前の対策室
• まとめ：不動産売却は「全体像の把握」と「信頼できるパートナー選び」が成功のカギ

不動産売買の流れと期間は？失敗しないための全手順と会社選びを徹底解説

 

人生でそう何度も経験することのない不動産の売却。「何から手をつければよいのか」「どのくらいの期間がかかるのか」と不安を感じる方は少なくありません。結論から言えば、全体の流れと期間の目安さえ把握しておけば、焦ることなく計画的に進めることが可能です。

この記事では、売却活動のスタートから引き渡しまでの「7つのステップ」をはじめ、手元に残るお金の計算方法、そして売却成功のカギを握る「大手と地域密着、どちらの不動産会社を選ぶべきか」という視点についても詳しく解説。

創業33年（1993年設立）を迎え、不動産売買から建築・リフォームまでワンストップで手掛ける「ハウスドゥ 出雲」が、プロの視点からポイントを分かりやすくお伝えします。

「初めてで失敗したくない」といまお考えの方も、正しい知識を持ってスムーズに売却を進めるために、ぜひ最後までご覧ください。

 

初めてでも迷わない！不動産売却の「全体ロードマップ」と「期間」

 

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、「何から始めればいいのか分からない」「どのくらい時間がかかるのか不安」と感じる方がほとんどです。しかし、全体の大まかな流れと標準的な期間を把握しておけば、焦らず計画的に進めることができます。

ここでは、不動産売却のスタートからゴールまでの全体像（ロードマップ）と、売却にかかる期間の目安について解説します。まずは「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」というご自身の希望を整理しつつ、実際の流れを見ていきましょう。

 

査定・契約・引き渡し…何をどの順番でする？全7工程の徹底解説

 

不動産売却は、法律や税金が絡む複雑な手続きのように思えますが、大きく分けると以下の7つのステップで進行します。この流れを頭に入れておくことで、次に何をすべきかが明確になり、スムーズな売却活動が可能になります。

【不動産売却の7ステップ】

＜1. 売却相談・事前準備＞

相場の確認や必要書類の準備、不動産会社への相談を行います。

＜2. 査定依頼＞

不動産会社に物件を調査してもらい、売り出し価格の目安（査定額）を算出してもらいます。

＜3. 媒介契約の締結＞

売却活動を依頼する不動産会社を決め、正式に契約を結びます。

＜4. 売却活動の開始＞

広告やネット掲載を行い、購入希望者を募ります。内覧対応もこの段階で行います。

＜5. 購入申し込み・売買契約＞

購入希望者と条件を交渉し、合意に至れば「売買契約」を結びます。この時点で手付金を受領します。

＜6. 決済・引き渡し＞

残代金の受け取りと同時に物件の鍵を渡し、所有権を移転します。

＜7. 確定申告＞

売却によって利益が出た場合など、翌年に確定申告が必要になるケースがあります。

特に重要なのは「3. 媒介契約」と「5. 売買契約」の違いを理解することです。媒介契約は不動産会社との契約、売買契約は買主様との契約です。各ステップで必要な書類や決断事項が異なるため、パートナーとなる不動産会社と綿密に連携を取りながら一つずつ確実に進めていきましょう。

 

マンション・戸建て・土地で違う？売却完了までの期間目安とスケジュールの立て方

 

不動産の売却にかかる期間は、一般的に「3ヶ月〜6ヶ月」程度が目安と言われています。

ただし、2024年時点での市場データ（2024年首都圏実績で平均約97日など）では売却期間が長期化する傾向が見られます。特に戸建てや競合の多いエリアでは、成約までに半年以上かかることも珍しくありません。「3ヶ月で売れる」と楽観視せず、資金計画には余裕を持ち、最低でも半年程度のスケジュールを見込んで動き出すのが安全です。

例えば、駅近のマンションなど需要が高い物件は比較的早く買い手が見つかりやすい一方、こだわりの強い注文住宅や郊外の土地などは、マッチする買主様が現れるまで時間を要することがあります。また、売り出し価格を相場より高く設定しすぎると、問い合わせが入らず長期化するリスクも高まります。

【逆算してスケジュールを立てる】

「子どもの新学期に合わせて引っ越したい」「転勤の日程が決まっている」など、期限がある場合は、そこから逆算して動き出すことが重要です。

＜引き渡し希望日の6ヶ月前＞

情報収集と査定依頼を開始

＜引き渡し希望日の5ヶ月前＞

不動産会社と契約し、売り出し開始

＜引き渡し希望日の1〜2ヶ月前＞

売買契約の締結

このように余裕を持ったスケジュールを組むことで、「期限が迫って安値で売らざるを得ない」といった失敗を防げます。もし「1ヶ月以内に現金化したい」といった急ぎの事情がある場合は、一般の市場で売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という選択肢も検討すると良いでしょう。まずは余裕を持って、半年前から動き出すことをおすすめします。

 

手元にいくら残る？売却にかかる「費用・税金」と「手取り」の計算

 

不動産売却を検討する際、どうしても「いくらで売れるか」という売却価格ばかりに目が行きがちです。しかし、実際に手元に残るお金（手取り額）は、売却価格そのものではありません。

「高く売れた！」と喜んでいたら、手数料や税金で予想以上にお金が出ていき、新居の資金計画が狂ってしまった……なんて事態は避けたいですよね。まずは、以下の計算の仕組みを頭に入れておきましょう。

【手取り額の計算イメージ】

売却金額から「諸費用」と「税金」を差し引いた残りが、手取り額となります。

一般的に、不動産売却にかかる諸費用は売却価格の4％〜6％程度と言われています。例えば3,000万円で売却できた場合、120万円〜180万円程度の手数料等がかかる計算です。これらをあらかじめ「出ていくお金」として予算に組み込んでおくことで、精度の高い資金計画が立てられます。

 

仲介手数料や印紙代はいくら？売却時にかかる諸費用の内訳と相場

 

売却時にかかる諸費用にはさまざまな種類がありますが、その中でも最も金額が大きいのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。費用の内訳と相場をチェックしてみましょう。

【不動産売却にかかる主な諸費用】

＜仲介手数料（最大項目）＞

売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬です。売買価格が400万円を超える場合、上限額は原則として以下の速算式で計算されます。

計算式：売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

ただし、2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の物件については、特例として最大33万円（税込）の仲介手数料がかかる場合があります。

これは、価格の低い空き家等の流通を促進するために国が定めたルールです。媒介契約を結ぶ前に、不動産会社から提示される見積もり額とその算出根拠を必ず確認しましょう。

＜印紙税＞

売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額によって異なりますが、軽減措置により1,000万円超〜5,000万円以下の物件なら1万円（2027年3月31日まで）となるケースが一般的です。

＜登記費用＞

住宅ローンが残っている場合、物件を引き渡す際に「抵当権抹消登記」が必要です。司法書士への報酬を含めて2万円〜5万円程度が目安です。

＜その他＞

必要に応じて、引っ越し費用、不用品の処分費、境界が確定していない場合の測量費、古家の解体費などがかかります。

特に仲介手数料は大きな金額になるため、早めに概算を出しておくことをおすすめします。

 

売った利益に税金がかかる？譲渡所得と「3,000万円特別控除」の仕組み

 

不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。ここで重要なのは、「売却金額そのもの」ではなく「儲かった分（譲渡所得）」に課税されるという点です。

【譲渡所得の計算方法】

譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入時の費用等）」と「譲渡費用（売却時の経費）」を足したものを差し引いて計算します。

「取得費」とは、その不動産を購入した際にかかった費用（建物は減価償却後）のことです。計算の結果、利益（プラス）が出なければ税金はかかりません。

もし利益が出た場合でも、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除の特例」を利用できる可能性があります。これは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるという非常に強力な制度です。

＜特例適用なし＞

利益に対して約20％（所有期間5年超）または約39％（所有期間5年以下）の税金

＜特例適用あり＞

利益が3,000万円までなら税金は0円

この特例を使うことで、多くの方が税金を支払わずに済んでいます。ただし、適用を受けるには確定申告が必要ですので、忘れずに手続きを行いましょう。

 

「仲介」「買取」「リースバック」どれを選ぶ？状況別・賢い売却方法の選び方

 

不動産を売却する方法は、一つだけではありません。一般的に知られている「仲介」のほかにも、不動産会社が直接買い取る「買取」や、売った後も住み続けられる「リースバック」という選択肢があります。

どの方法がベストかは、「いつまでに売りたいか」「いくら必要か」「周囲に知られたくないか」といったご自身の事情によって異なります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、現在の状況に最も適した方法を選びましょう。

 

時間がかかっても「少しでも高く売りたい」なら仲介売却

 

「仲介売却」は、不動産会社に売却活動を依頼し、広く一般の購入希望者（個人の買主様など）を探す方法です。最もスタンダードな売却方法であり、市場相場に近い価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があるのが最大のメリットです。

【こんな方におすすめ】

・住宅ローンの残債が多く、少しでも高く売る必要がある
・売却スケジュールに余裕がある（3ヶ月〜半年以上）
・多くの人に物件を見てもらい、納得のいく条件で売りたい

一方で、買い手が見つかるまで時間がかかるリスクや、週末ごとの内覧対応、室内を常に綺麗にしておく手間などが発生します。また、購入希望者との価格交渉が入ることも珍しくありません。「時間はかかってもいいから、手元に残るお金を最大化したい」という方には、この仲介売却が最も適しています。

 

周囲に知られず「最短で現金化したい」なら不動産買取

 

「不動産買取」は、不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法です。仲介のように「いつ売れるか分からない」という不安がなく、提示された買取価格に納得すれば、すぐに売買契約を結んで現金化することができます。

【こんな方におすすめ】

・転勤や離婚、相続などで、すぐに現金が必要
・近隣住民に知られずにこっそり売りたい
・室内の汚れや傷みが激しく、リフォーム費用や手間をかけずにそのまま手放したい
・何度も内覧に来られるのがストレス

最大のメリットは「スピード」と「確実性」です。早ければ数日〜1ヶ月程度で手続きが完了します。また、広告活動を行わないため、ご近所に売却活動を知られる心配もありません。ただし、買取価格は市場相場の7割〜8割程度になることが一般的です。「価格よりもスピードと手間なしを優先したい」という場合の解決策となります。

 

売却後も賃貸として「今の家に住み続けたい」ならリースバック

 

「リースバック」は、自宅を不動産会社などに売却し、同時にその会社と賃貸契約を結ぶことで、売却後もそのまま同じ家に住み続けられる仕組みです。まとまった資金を一括で受け取りながら、引っ越しをする必要がないため、生活環境を変えたくない方に注目されている方法です。

【こんな方におすすめ】

・老後の資金や教育資金などで、まとまったお金が必要
・住宅ローンの支払いが負担だが、引っ越しはしたくない
・子どもの転校を避けたいので、今の学区に住み続けたい

売却代金で住宅ローンを完済したり、手元資金を確保したりできるだけでなく、固定資産税などの維持費もかからなくなります（家賃の支払いは発生します）。将来的に資金ができれば、売却した家を再び買い戻すことができるプランを用意している会社もあります。「家を売らなければならないが、今の暮らしは変えたくない」という方にとって、非常に有効な選択肢と言えるでしょう。

 

失敗しない不動産会社の選び方！「大手」と「地域密着」どちらが正解？

 

不動産売却の成功を左右する最大の要因は、「どこの不動産会社に依頼するか」です。会社選びで迷った際、よく議論になるのが「全国展開している大手」と「地元のことに詳しい地域密着型」のどちらが良いのかという問題です。

結論から言うと、どちらにも一長一短があります。一般的な大手（直営店など）は広告量やネットワークに優れていますが、そのエリア特有の事情に疎い担当者がつく可能性があります。一方で地域密着型は、地元の相場やニーズを熟知していますが、県外への情報発信力が弱いケースもあります。

では、どうすれば良いのでしょうか。ここでは、両者のメリット・デメリットを整理しながら、売主様にとって最も有利な条件を引き出すための「第三の選択肢」についても解説します。

 

「大手」のネットワークと「地域密着」の土地勘。両方を兼ね備えた会社が最強な理由

 

不動産会社を選ぶ際、「大手だから安心」「地元だから親切そう」というイメージだけで決めてしまうのは危険です。なぜなら、不動産売却には「全国規模の集客力」と「地元特有の深い知識」の両方が必要不可欠だからです。

【大手と地域密着のそれぞれの強み】

＜大手不動産会社＞

豊富な資金力を活かした広告展開や、全国にある支店ネットワークを使った集客が強みです。遠方の購入希望者にもアプローチできますが、担当者が頻繁に転勤するため、その街の細かな歴史や人気エリアの変遷を知らないことがあります。

＜地域密着型の会社＞

「あの学区は人気がある」「あそこの通りは抜け道に使われる」といった、地元民しか知らないリアルな情報（土地勘）を持っています。適正な価格設定が得意ですが、広告宣伝費や広域への発信力では大手に劣る場合があります。

そこでおすすめなのが、「全国規模のフランチャイズチェーン（FC）に加盟している地元の不動産会社」を選ぶことです。例えばハウスドゥのようなFC加盟店であれば、地元の企業が運営しているため「地域密着の濃い情報」を持ちつつ、全国チェーンの看板とシステムを使って「全国ネットの大規模な宣伝」を行うことができます。まさに大手と地元の「いいとこ取り」ができるため、売却のチャンスを最大化できる最も賢い選択肢と言えるでしょう。

 

▼ハウスドゥ 出雲のお問い合わせページはこちら
https://www.housedo-izumo.jp/contact

 

「査定額＝売れる金額」ではない！高額査定の罠と信頼できる担当者の見極め方

 

複数の会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に数百万円もの差が出ることがあります。この時、「一番高く査定してくれた会社にお願いしよう」と安易に決めるのは非常にリスクが高い行為です。なぜなら、査定額は「会社が買い取る金額」ではなく、「これくらいで売れそうだという予測価格」に過ぎないからです。

残念ながら不動産業界には、契約を取りたいがために、相場を無視した高い査定額を提示する会社が存在します。こうして媒介契約を結んだ後、「売れないので値下げしましょう」と提案され、結局は相場以下で売ることになるケースも少なくありません。これが「高値預かり」と呼ばれる手口です。

【信頼できる担当者を見抜く質問】

担当者の質を見極めるためには、提示された査定額に対して「なぜこの金額になったのですか？」と根拠を質問してください。「近隣の〇〇マンションが先月この価格で成約したからです」「このエリアは今、子育て世帯の需要が高まっているため強気の設定にしました」など、明確なデータや地域の市場動向に基づいた説明ができる担当者は信頼できます。逆に、「頑張ります」「弊社の力なら売れます」といった精神論ばかりの担当者は避けた方が賢明です。

 

土地売却や相続案件に強いか？会社の「得意分野」と「実績」をチェックする重要性

 

不動産会社には、それぞれ「得意分野」があります。マンション売買が中心の会社に、農地や古家の建つ土地の売却を相談しても、スムーズに進まないことがあるのです。特に、「相続した実家の売却」や「土地の売却」に関しては、単なる売買の知識だけでなく、権利関係の整理や税金、解体、測量といった専門的なノウハウが求められます。

また、遠方にお住まいで頻繁に通えない場合は、「売れるまでの空き家管理」や「不用品の処分」まで一窓口で任せられる会社を選ぶと、移動の負担やストレスを大幅に減らすことができます。

例えば、相続案件では遺産分割協議が終わっていない段階での相談が必要になることもありますし、土地売却では境界確定測量が必須となるケースも多いです。これらをワンストップでサポートできる会社かどうかが、ストレスのない売却のカギとなります。

【ホームページでここをチェック】

会社選びの際は、ホームページで以下の点を確認しましょう。

＜売却実績の内容＞

マンションだけでなく、戸建てや土地の成約事例が豊富にあるか。

＜相続に関する記述＞

相続診断士などの有資格者がいるか、司法書士や税理士との連携体制があるか。

＜買取の対応＞

万が一売れなかった場合に、自社で買い取るサービスがあるか。

＜建築・リフォームの知識＞

「リフォームして住みたい」という購入希望者のニーズに対応できる、建築部門やリフォーム知識を持ったスタッフがいるか。（これにより、古い物件でも売却のチャンスが広がります）

特に相続や土地活用は、地域によって法規制（都市計画法など）が異なるため、そのエリアでの実績数が物を言います。表面的なサービス内容だけでなく、「自分の売りたい物件種別」や「抱えている事情（相続など）」に強い会社かどうかを見極めることが大切です。

 

知らないと損をする？「相続・ローン・トラブル」売却前の対策室

 

不動産売却は単に「買い手を見つけて終わり」ではありません。特に、親から引き継いだ実家や、住宅ローンが残っている家の売却には、法律上の手続きやリスク管理が伴います。

「知らなかった」では済まされない重要なルールや、後々のトラブルを防ぐための対策について解説します。これらを押さえておくことで、安心して売却を進めることができます。

 

親から相続した実家を売るなら「相続登記」が必須！義務化と節税特例

 

親が亡くなって実家を相続した場合、まず最初に行わなければならないのが「相続登記（名義変更）」です。亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。

必ず法務局で手続きを行い、名義を相続人（あなた）に変更する必要があります。これまでは任意でしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

具体的には、「不動産の取得を知った日から3年以内」に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。特に注意が必要なのは以下の点です。

・法の施行日（2024年4月1日）より前に相続した未登記不動産も対象
・過去の相続分の猶予期限は「2027年3月31日まで」

不動産売却の前提条件となりますので、未済の方は直ちに着手してください。手続きは自分でも可能ですが、複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。

また、相続した空き家を売却する場合、前述した「マイホーム売却時の3,000万円控除」とは別に、相続空き家専用の特例（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）が使える可能性があります。

こちらも最大3,000万円まで控除できる強力な制度ですが、「昭和56年5月31日以前に建築されていること」など、適用条件が厳密に決められています。

なお、2024年の改正により要件が緩和され、売却後の「翌年2月15日」までに買主（または売主）が耐震改修や解体を行えば適用可能となりました。これにより、現況有姿（古家のまま）での売却もしやすくなっています。ただし、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が一人あたり2,000万円になる点には注意が必要です。適用条件に合うかどうか、不動産会社や税理士に事前に相談しておきましょう。

 

住宅ローンが残っている家でも売れる？「完済」の条件と住み替え計画

 

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売ることはできる？」という疑問を持つ方は多いですが、結論から言うと可能です。ただし、物件を引き渡す日までにローンを全額返済し、銀行が設定している「抵当権」を抹消することが絶対条件となります。

一般的には、買主様から受け取る売却代金でローンを一括返済します。

＜アンダーローン（売却額 ＞ ローン残債）＞

手元に現金が残ります。新居の購入資金などに充てられます。

＜オーバーローン（売却額 ＜ ローン残債）＞

足りない分を自己資金（貯金）で補填して完済する必要があります。

住み替えを検討している場合は、今の家を売ってから新居を探す「売り先行」か、新居を買ってから今の家を売る「買い先行」かの選択も重要です。資金計画に不安がある場合は、売却金額が確定してから動ける「売り先行」が安全ですが、仮住まいが必要になるデメリットもあります。ご自身の資金状況に合わせて、無理のない計画を立てましょう。

 

売却後のクレームを防ぐ！「契約不適合責任」と告知義務の重要性

 

無事に売却できたと思ったら、数ヶ月後に買主様から「雨漏りしている！」「給湯器が壊れている！」とクレームが入り、修理費用を請求される……。こうしたトラブルを防ぐために理解しておきたいのが「契約不適合責任」です。

これは、引き渡した物件の種類や品質が契約内容と適合しない場合に、売主が負う責任のことです（以前の「瑕疵担保責任」にあたります）。トラブルを避ける最大のポイントは、「知っている不具合は隠さずに全て伝えること」です。

「物件状況等報告書」や「付帯設備表」という書類に、過去の雨漏り履歴や設備の故障状況を正直に記載して買主様に伝えておけば、その不具合については責任を問われません。

また、法律（民法）では不具合を知ってから1年以内の通知で責任を問われますが、これでは売主の負担が重すぎるため、実際の取引では「引き渡しから3ヶ月以内の通知に限る」という特約を結ぶことが一般的です（古い物件では責任を負わない「免責」とするケースもあります）。

契約時には、この「期間」の取り決めもしっかり確認しましょう。「これくらい言わなくてもバレないだろう」という安易な隠ぺいは、後に損害賠償請求などの大きな問題に発展するリスクがあります。誠実な情報開示を心がけましょう。

 

まとめ：不動産売却は「全体像の把握」と「信頼できるパートナー選び」が成功のカギ

 

不動産売却の成功は、費用の内訳やスケジュール感といった全体像を正しく理解することから始まります。記事で解説した通り、売却方法には「仲介」「買取」「リースバック」などの選択肢があり、それぞれ適した状況が異なります。

ご自身の事情に合わせて、無理のない資金計画とスケジュールを立てることが何より大切です。

私たち「ハウスドゥ 出雲」は、1993年の創業以来33年にわたり、出雲エリアの住まいづくりに携わってまいりました。全国チェーンの情報量と地域密着の土地勘を併せ持ち、不動産売買から相続、リフォームまでワンストップで手掛けているため、お客様の状況に合わせた柔軟な提案が可能です。

「まずは査定額だけ知りたい」「相続や空き家の相談をしたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

西日本ホーム株式会社 営業部長 兼 ハウスドゥ統括店長 德平 太一 宅地建物取引士、相続診断士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 西日本ホーム株式会社の店長として、地域の不動産取引を多数成功に導いてまいりました。お客様のライフプランに寄り添い、最適な提案をすることを使命としております。専門知識を活かし、読者の皆様に役立つ情報をお届けいたします。