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目次

• 家の売り方の基本とは？失敗を防ぐための全手順と築古物件を売るコツ
• 家を売る手順とは？全体の流れと売却を成功させる基本ステップ
• 売却前に要チェック！家を売る際にかかる費用・税金と必要書類
• 住宅ローンが残っている家でも売却できる？完済のタイミングと注意点
• 売却の失敗を防ぐ！家を売る際の注意点と押さえておくべき重要ポイント
• 築30年以上の古い家はどう売る？築古物件の売却を成功させる秘訣
• まとめ：家の売却は「正しい手順の理解」と「最適な売却戦略」が成功のカギ

家の売り方の基本とは？失敗を防ぐための全手順と築古物件を売るコツ

不動産の売却を検討する際、「何から始めればよいか」「古い家でも売れるのか」と疑問を抱く方は多いものです。結論から言うと、売却の基本手順を把握し、事前準備を適切に行うことで、スムーズな取引は十分に可能です。

この記事では、1993年設立で創業32年を迎え、不動産売買からリフォームまでワンストップで手掛ける「ハウスドゥ 出雲」が、家を売るための「5つの基本ステップ」をはじめ、各種費用や必要書類、築30年以上の物件を成功に導く秘訣までを詳しく解説します。

後悔のない不動産売却を目指すために、ぜひ最後までご覧いただき計画的な活動にお役立てください。

家を売る手順とは？全体の流れと売却を成功させる基本ステップ

家をスムーズかつ希望通りの条件で売却するためには、全体の大まかな流れをあらかじめ把握しておくことが重要です。

ここでは、売却活動のスタートから引き渡しまでの基本的な5つのステップを順を追って解説します。

ステップ1：周辺相場をリサーチし、複数の不動産会社に査定を依頼する

家を売るための第一歩は、自分自身で周辺の売却相場を把握し、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

インターネットの不動産ポータルサイトや国土交通省の「土地総合情報システム」などを活用すれば、近隣で似たような条件の物件がいくらで売り出されているか、あるいは過去にいくらで取引されたかを簡単に確認できます。
相場観を養っておくことで、不動産会社から提示される査定額が妥当かどうかを客観的に判断できるようになります。

相場観を掴んだら、複数の会社に査定を依頼して比較検討することが大切です。ただし、ネットの一括査定サイトなどでやみくもに数をこなすのではなく、「その地域での取引実績が豊富か」「地元の市場動向を熟知しているか」という視点で、地域密着型の不動産会社を候補に含めることをおすすめします。

最初から1社に絞り込まず、現地のリアルな相場観を持つ会社に依頼し、信頼できるデータを集めることから始めてみましょう。

ステップ2：査定額と担当者の対応を比較し、信頼できる会社と媒介契約を結ぶ

複数の会社から査定結果が出揃ったら、査定額の根拠や担当者の対応をしっかりと比較し、売却活動を任せる不動産会社を選んで「媒介契約」を結びます。

不動産会社を選ぶ際は、提示された査定額だけで判断するのではなく、その金額の根拠や販売戦略をわかりやすく説明してくれる担当者かどうかが重要です。（※不動産会社選びの注意点については、後述の「売却の失敗を防ぐ！家を売る際の注意点と押さえておくべき重要ポイント」で詳しく解説します。）

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ他社との重複契約の可否や報告義務などのルールが異なります。

ご自身の希望する売却スピードやサポート体制に合わせて、最適な契約形態を選びましょう。親身になって相談に乗ってくれるパートナーを見つけることが、売却成功への近道です。

ステップ3：売却活動をスタートし、購入希望者の内見（内覧）に対応する

不動産会社と契約を結んだら、いよいよ物件情報の公開やチラシの配布など、本格的な売却活動が始まります。この段階で最も重要なイベントが、購入希望者が実際に物件を見学する「内見（内覧）」への対応です。

購入希望者は、間取りや広さだけでなく、室内の清潔感や日当たり、風通し、さらには周辺環境などを細かくチェックします。居住中の場合は、売主様自身が周辺の住みやすさをお伝えすると好印象に繋がります。（※内見に向けた具体的な準備や掃除のポイントについては、後述の「内見前の掃除や片付けは徹底的に！物件の第一印象を良くする工夫と準備」で詳しく解説します。）

一方で、遠方にお住まいで実家を相続した場合など、立ち会いが難しいケースも少なくありません。その場合は、空き家管理や県外からの売却サポートに慣れている不動産会社を選ぶと安心です。鍵の預かりから内見時の対応、定期的な換気などを一任できる体制が整っているかどうかも、会社選びの重要なポイントです。

内見前の準備や当日の対応は、売却のスピードや価格に直結します。とはいえ、誰もが内見対応に時間や労力を割けるわけではありません。もし「内見のための掃除や準備が負担」「近所に知られずに、事情があってとにかく早く手放したい」という場合は、不動産会社が直接家を買い取る「買取」という選択肢もあります。

売却活動の手間を一切省き最短で現金化できるため、ご自身の希望するスピードや事情に合わせて、仲介だけでなく「買取」にも柔軟に対応している会社に相談してみるのも有効な手段です。

ステップ4：買主と条件交渉を行い、納得のいく形で不動産売買契約を結ぶ

購入希望者から「買付証明書（購入申込書）」が提出されたら、価格や引き渡し時期などの具体的な条件交渉に入ります。双方の合意に至れば、正式に「不動産売買契約」を締結します。

多くの場合、購入希望者からは「数万円〜数十万円の値引きをしてほしい」「引き渡しを少し遅らせてほしい」といった条件交渉が入ります。これに対して、どこまで譲歩できるのか、絶対に譲れないラインはどこかをあらかじめ不動産会社の担当者とすり合わせておくことが大切です。

条件面で折り合いがつき、手付金（一般的に物件価格の5〜10%程度）を受領したら、宅地建物取引士による重要事項説明を経て、売買契約書に署名・捺印を行います。

契約締結後に売主側から一方的にキャンセルすると、手付金の倍返しなどのペナルティが発生する可能性があります。契約書の内容や付帯設備の状態、不具合の有無などをしっかりと確認し、疑問点があれば必ず契約前に解消しておきましょう。

ステップ5：引っ越しを済ませ、代金の決済と物件の引き渡しを行う

売買契約が無事に完了したら、契約書で定めた期日までに新居への引っ越しと不用品の処分を済ませ、買主に物件を引き渡す準備を行います。

引き渡し（決済）の当日は、金融機関に売主、買主、不動産会社の担当者、そして司法書士が集まって手続きを進めるのが一般的です。買主から売買代金の残金（手付金を差し引いた金額）と日割り計算した固定資産税などの精算金を受け取ります。

入金が確認でき次第、司法書士が法務局で所有権移転登記などの手続きを行い、最後に家の鍵や関係書類を買主に引き渡してすべての取引が完了します。

もし住宅ローンが残っている物件を売却した場合は、このタイミングで受け取った代金を使ってローンを一括返済し、抵当権の抹消手続きも同時に行います。

引き渡し前には公共料金の精算や住所変更の手続きも忘れずに行う必要があります。スムーズに最後の日を迎えられるよう、スケジュールに余裕を持って計画的に準備を進めましょう。

売却前に要チェック！家を売る際にかかる費用・税金と必要書類

家の売却では、売上金が全額手元に入るわけではなく、仲介手数料や印紙税などの費用が発生します。また、売却益が出た場合は確定申告と節税対策が欠かせません。スムーズに取引を進めるには、必要書類を早めに準備しておくことも大切です。

ここでは、売却前に知っておくべき費用や税金、必要書類について解説します。

売却にかかる主な費用とは？仲介手数料や印紙税の目安を把握しよう

家を売却する際には、売上金がそのまま全額手元に入るわけではなく、各種手数料や税金などの費用が発生します。あらかじめ費用の目安を知っておくことは、確実な資金計画を立てるうえで欠かせません。

代表的な費用として、不動産会社に支払う「仲介手数料」が挙げられます。売却価格が800万円を超える場合、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額の基本として法律で定められています。なお、2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の物件に関する仲介手数料の上限は、一律で最大33万円（税込）に引き上げられました。

また、不動産売買契約書を作成する際には「印紙税」を納付するための収入印紙を貼付する必要があります。税額は売却価格によって変動しますが、現在は軽減措置（令和9年3月31日まで）が適用されており、売却価格が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超〜1億円以下の場合は3万円となります。

さらに、住宅ローンが残っている物件を売る場合は、ローンを一括返済するための手数料や、金融機関の抵当権を外す「抵当権抹消登記」の費用が別途発生します。

これらの諸費用は、一般的に売却価格の5〜7％程度が目安と言われています。手元にいくら残るのかを正確に把握するため、査定の段階で不動産会社に費用の概算書を作成してもらいましょう。

売却益が出たら確定申告が必須！節税に役立つ「3,000万円の特別控除」とは

家を売却して利益（売却価格から、購入時の取得費や売却時の譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」）が出た場合、原則として確定申告を行わなければなりません。逆に、売却価格が取得費等を下回り赤字（譲渡損失）となった場合は、原則として確定申告は不要です。

利益が出た場合でも、マイホームであれば「3,000万円の特別控除の特例」により税金が免除される可能性がありますが、この特例を利用して税額をゼロにする場合は必ず確定申告が必要です。これは、物件の所有期間に関係なく、売却によって得た利益から最高3,000万円までを控除できるという非常にメリットの大きい制度です。

ただし、本特例は別荘や一時的な入居には適用されず、住宅ローン控除など他の特例との併用が制限される場合があるため注意が必要です。申告を忘れると特例が受けられなくなる恐れもあるため、必要書類の準備も含めて早めに管轄の税務署へ確認しておきましょう。

スムーズな手続きのために！事前に準備しておきたい必要書類一覧

家の売却を滞りなく進めるためには、査定から契約、引き渡しまでの各段階で必要となる書類をあらかじめ把握し、早めに手元に揃えておくことが重要です。

まず、不動産会社に査定を依頼する段階では、物件の正確な情報を伝えるために「登記識別情報（または権利証）」や「固定資産税納税通知書」、土地の境界が分かる「測量図」や「建物の間取り図」などが必要になります。

その後、実際に売買契約を結び、物件を引き渡すタイミングでは、売主自身の「本人確認書類（運転免許証など）」や「実印」、「印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）」、「住民票」などが求められます。マンション売却の場合は、管理規約やパンフレットも用意しておくと親切です。

書類によっては、役所での発行手続きに手間がかかったり、紛失していて再発行が必要になったりするケースも少なくありません。売却活動が本格化して慌てないためにも、事前にチェックリストを作成し、計画的に準備を進めることをおすすめします。

住宅ローンが残っている家でも売却できる？完済のタイミングと注意点

住宅ローン返済中の家でも、引き渡しまでに完済して「抵当権」を抹消できれば売却可能です。売却代金で完済できる「アンダーローン」ならスムーズですが、完済できない「オーバーローン」の場合は自己資金での補填や住み替えローンなどの対策が必要になります。

それぞれの状態に合わせた対処法や注意点を解説します。

売却代金でローンを完済し「抵当権」を抹消できれば売却可能

住宅ローンが残っている状態でも、家を売却すること自体は可能です。ただし、購入者へ物件を引き渡す日までにローンを全額完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消することが絶対条件となります。抵当権がついたままの物件は、万が一売主の返済が滞った際に家を差し押さえられるリスクがあるため、買主は購入してくれません。

一般的には、買主から支払われる売却代金をそのままローンの返済に充てる「同時決済」という方法が取られます。この方法なら、手元に多額の現金がなくても、決済当日に完済手続きと抵当権の抹消を同時に進めることができます。売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態であれば、スムーズに売却手続きを進められるでしょう。

まずは、現在のローン残債がいくらあるのかを金融機関の返済予定表などで正確に把握することが重要です。不動産会社の査定額と比較して、売却代金で完済の目処が立つかどうかを事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。

売却代金で完済できない「オーバーローン」の対処法と注意点

売却代金よりもローン残債の金額が上回っており、家を売ってもローンを完済しきれない状態を「オーバーローン」と呼びます。このケースでも、不足している金額を預貯金などの自己資金で補填して完済できれば、問題なく売却を進めることができます。

もし自己資金での補填が難しい場合は、新たに家を買い替える際に利用できる「住み替えローン（買い替えローン）」を活用するのも一つの手です。これは、今の家のローン残債と新居の購入資金を一本化して借り入れる方法です。また、どうしても返済が困難な事情がある場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という選択肢も検討されます。

オーバーローンの状態で家を売るためには、資金調達の方法や金融機関との交渉など、専門的な知識と慎重なスケジュール管理が求められます。無理な計画で後から困ることのないよう、早い段階で不動産会社や金融機関に事情を説明し、ご自身に合った最適な解決策を相談してみてください。

売却の失敗を防ぐ！家を売る際の注意点と押さえておくべき重要ポイント

家を売る際、ちょっとした確認不足や準備不足が原因で、売却期間が長引いたり、引き渡し後に思わぬトラブルに発展したりすることがあります。

満足のいく売却を実現するためには、不動産会社の選び方や内見の準備、そして物件の不具合の告知について正しく理解しておくことが重要です。

ここでは、売却時に失敗しないための注意点をご紹介します。

査定額の高さだけで選ばない！根拠のある適正価格を提示する不動産会社を見極める

家を売る際、少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。しかし、不動産会社を選ぶ際に「一番高い査定額を出してくれたから」という理由だけで決めてしまうのは危険です。なぜなら、自社で契約を取ることを目的に、相場からかけ離れた非現実的な高額査定をあえて提示する会社も存在するからです。

高すぎる価格で売り出しても、結局は買い手がつかず、長期間売れ残ってしまうケースが少なくありません。何度も値下げを繰り返した結果、最終的に相場よりも安く手放すことになっては本末転倒です。

重要なのは、その査定額がどのようなデータや周辺の取引実績に基づいているのか、明確な根拠を説明できる担当者かどうかです。複数の会社の査定結果を比較し、市場の動きを冷静に分析したうえで、現実的かつ適正な価格と販売戦略を提案してくれる信頼できるパートナーを選びましょう。

内見前の掃除や片付けは徹底的に！物件の第一印象を良くする工夫と準備

購入希望者が実際に物件を見学する「内見」は、売却の成否を分ける重要なイベントです。内見時の第一印象が悪ければ、どれほど立地や条件が良くても購入は見送られてしまう可能性が高くなります。そのため、内見前には家の中を徹底的に掃除し、整理整頓しておくことが不可欠です。

特に汚れや水垢が目立ちやすいキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、念入りに磨き上げて清潔感をアピールしましょう。また、玄関は家の顔となるため、靴をシューズボックスに片付けて空間を広く見せ、換気や消臭剤などでニオイ対策も忘れずに行います。

不要な家具や荷物を減らして生活感をできるだけなくすことで、購入希望者が「自分が住んだときのイメージ」を膨らませやすくなります。

どうしても落ちない頑固な汚れや設備の不具合がある場合は、プロのクリーニングや修繕を入れるのも有効です。その際、不動産売買だけでなくリフォームやリノベーション事業も自社で展開している会社を選べば、売却前の修繕手配から買主へのリフォーム提案までワンストップで任せることができます。結果として売主様の手間を省きつつ、物件の魅力を最大限に高めることが可能です。

不具合は隠さず正直に告知を！引き渡し後のトラブル（契約不適合責任）を防ぐ対策

家を売却する際、雨漏りやシロアリの被害、給湯器など設備の故障といった物件に何らかの不具合がある場合、それらを隠して売却してはいけません。もし不具合を隠したまま契約を結び、引き渡し後にそれが発覚した場合、売主は民法上の「契約不適合責任」を問われます。

買主が不具合を知ってから1年以内に通知してきた場合、売主は修繕費用の負担（追完請求）、売買代金の減額、契約解除、あるいは損害賠償などを求められる重大な法的リスクを負います。さらに、売主が不具合を知りながら隠していた場合は、この1年という期間制限すら適用されません。

このような重大なトラブルを防ぐためには、ご自身が把握している物件の欠陥や不具合を、事前に不動産会社の担当者へ正確に伝え、契約前に「付帯設備表」や「物件状況等報告書」などの書面を通じて買主にしっかりと告知しておくことが重要です。

正直に伝えることで一時的に売却価格の交渉が入る可能性はありますが、後々の大きなトラブルや予期せぬ経済的負担を回避するためには、誠実で透明性の高い情報開示が絶対に欠かせません。

築30年以上の古い家はどう売る？築古物件の売却を成功させる秘訣

築30年以上の古い家は、建物の資産価値が大きく下落していることが多く、売却に苦戦するケースも少なくありません。しかし、売り出し方や工夫次第でスムーズに売却することは十分に可能です。

ここでは、築古物件の売却で失敗しないためのポイントと、具体的な成功の秘訣について解説します。

リフォームや解体は要注意！まずは現状のままで不動産会社へ相談を

築30年以上の古い家を売る際、「少しでも高く売るためにきれいにお手入れしたほうが良いのでは」「更地にしたほうが買い手がつきやすいのでは」と考える方は多いでしょう。しかし、自己判断でむやみに手を入れるのはおすすめできません。

リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収できる保証はなく、かえって相場より高くなり売れ残るリスクがあります。また、建物を解体して更地にすると、固定資産税の優遇措置から外れてしまい、売却までの維持費が大きく跳ね上がってしまうケースもあります。さらに近年は「自分好みにリノベーションしたい」という中古物件のニーズも高まっています。

まずはご自身で手を加えず、現状のまま信頼できる不動産会社に査定を依頼し、最適な売却方針を相談することから始めましょう。

建物の価値が低い場合は「古家付き土地」として売り出すのも一つの手

現在の不動産市場では、税計算の基準である「法定耐用年数（木造住宅は22年）」の影響を強く受けており、築後20〜25年程度で建物の査定価格はほぼゼロとして扱われるのが一般的な慣行です。

しかし、この年数は建物の物理的な寿命を意味するものではありません。適切な維持管理がなされた築30年以上の物件であれば、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施して建物の安全性を客観的に証明することで、リノベーション用の優良な素材として買い手に価値をアピールすることが十分に可能です。

このような場合は、建物の価値を含めず、土地の価格のみで売り出す「古家付き土地」という方法を検討してみましょう。この売り方であれば、買主は建物を解体して新築用の土地として利用することも、建物の骨組みを活かして大規模なリノベーションを行うことも自由に選択できます。

ターゲット層が「土地を探している人」と「リノベーションの素材を探している人」の両方に広がるため、結果的に早期売却に繋がりやすくなります。

インスペクション（建物状況調査）を実施して買主の不安を解消する

古い家を購入する際、買主が最も不安に感じるのは「目に見えない部分の劣化や欠陥がないか」という点です。雨漏りやシロアリの被害、建物の傾きといったリスクを払拭できなければ、購入の決断には至りません。

そこで有効なのが、専門家による「インスペクション（建物状況調査）」の実施です。建築士などの有資格者が、建物の基礎や外壁、屋根裏、床下などの状態を客観的に診断し、結果を報告書としてまとめてくれます。売却前にインスペクションを行い、建物の状態を正確に把握して買主に開示することで、安心感を与えられ成約率が大きく高まります。

引き渡し後の予期せぬトラブル（契約不適合責任）を防ぐ意味でも、売主・買主双方にとって非常にメリットの大きい取り組みと言えます。

まとめ：家の売却は「正しい手順の理解」と「最適な売却戦略」が成功のカギ

不動産売却の成功は、全体の手順を正しく理解し、物件に合った売却戦略を立てることから始まります。記事で解説したように、内見前の丁寧な準備や不具合の正確な告知などが、トラブルのないスムーズな取引に直結します。

ご自身の状況に合わせて、無理のないスケジュールで進めることが何より大切です。

私たち「ハウスドゥ 出雲」は、1993年の創業以来33年、出雲エリアを中心に不動産売買やリフォームをワンストップで手掛けてまいりました。全国ネットワークの情報量と地域密着の視点で、お客様に最適な提案を行います。

「実家の売却を相談したい」「査定額を知りたい」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。