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目次

• 複雑な建物の登記をわかりやすく解説。手続きの種類や費用相場とは
• そもそも建物の登記とは？手続きを放置した場合の法的リスク
• 建物の登記にはどんな種類がある？家づくりや売買で知っておきたい5つの手続き
• 建物の登記費用はいくら必要？税金・実費・専門家報酬の相場を徹底解説
• 建物の登記はどう進める？手続きの流れ・必要書類と「自分で行う」際のリスクを徹底解説
• まとめ：不動産の状況に合わせた登記手続きで、安心できる将来設計を

複雑な建物の登記をわかりやすく解説。手続きの種類や費用相場とは

マイホームの建築や不動産の売買において「建物の登記」は必須の手続きですが、内容が複雑で難しく感じられがちです。さらに近年では相続登記の義務化も始まり、登記手続きに対する重要性はますます高まっています。

本記事では、1993年設立で創業33年を迎え、相続診断士などの有資格者が在籍する「ハウスドゥ 出雲」が、建物の登記の種類やそれぞれの役割をはじめ、手続きにかかる期間や費用相場についてわかりやすく解説します。

登記を怠ると住宅ローンの審査に通らないなどのリスクもあるため、これから家づくりを始める方や不動産売却を検討している方は、ぜひ基本を押さえておきましょう。

そもそも建物の登記とは？手続きを放置した場合の法的リスク

建物を新築したり購入したりした際、必ず耳にする「登記」という言葉。しかし、その手続きの重要性や、未登記のまま放置してしまった場合のリスクについて、正確に把握している方は意外と少ないのではないでしょうか。

ここでは、登記が持つ役割と、手続きを怠った際に生じる具体的なトラブルについて詳しく解説します。

建物が「誰の所有物でどのような状態か」を公的に証明する重要な制度

建物の登記とは、対象となる不動産の物理的な状況や権利関係を、国が管理する公的な帳簿（登記簿）に記録し、広く一般に公開する制度です。

登記には大きく分けて以下の2種類が存在し、それぞれ異なる役割を持っています。

＜表題登記＞
建物の所在地、種類（居宅・店舗など）、構造（木造・鉄骨造など）、床面積といった「物理的な状況」を記録するものです。建物を新築した際などは、1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。

＜保存登記（権利に関する登記）＞
その建物が「誰の所有物であるか」という権利関係を明らかにするものです。

この登記手続きを完了させることで、初めて第三者に対して「この建物は自分の財産である」と法的に主張できるようになります。大切な資産の権利を守り、将来的なトラブルを未然に防ぐためにも、建物を取得した際は正確に登記を行うことが不可欠です。

【要注意】未登記のままにすると売却や住宅ローン審査で不利になるケースも

建物の登記手続きを後回しにして未登記の状態が続くと、将来的に不動産を活用しようとした場面で大きな支障をきたす可能性が高まります。

特に影響が出やすいのが、住宅ローンの利用や不動産の売却を行うタイミングです。具体的には次のようなリスクが考えられます。

＜住宅ローンの融資が受けられない＞
金融機関は住宅ローンを融資する際、対象となる建物に「抵当権」を設定して担保とします。しかし、建物が未登記だと所有権の確認ができず抵当権を設定できないため、ローンの審査に通らなくなります。

＜スムーズに売却できない＞
不動産を売却する際、買い手はトラブルのない安全な取引を求めます。所有者が公的に証明されていない未登記物件は権利関係が不安定とみなされるため、買い手がつきにくくなり、売買契約の前に慌てて登記手続きを行う必要が生じます。

将来の住み替えや資産運用をスムーズに進めるためにも、登記手続きは後回しにせず、建物の取得時に速やかに済ませておくことが大切です。

相続登記はすでに義務化済み！放置すると過料が科される可能性も

不動産の登記に関して近年最も注意すべきなのが、法改正による「相続登記の義務化」です。これまで相続時の登記は任意とされていましたが、社会問題化している所有者不明土地の解消を目的として、ルールが大きく見直されました。

具体的には、2024年4月1日より相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に正当な理由なく登記申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

＜過去の相続分も対象になる＞
法改正前に相続が発生し、そのまま未登記で放置している不動産についても、同様に義務化の対象となります。ただし、過去の相続分については3年間の経過措置が設けられており、原則として「2027年3月31日」までに登記申請を行えば過料の対象にはなりません。

＜罰則（過料）のリスク＞
手続きの期限を過ぎて放置し続けると、経済的なペナルティを受ける恐れがあります。

「親から引き継いだ実家が未登記のままかもしれない」など、少しでも心当たりがある場合は放置は禁物です。手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家に相談するほか、将来的な実家の売却や活用も見据えている場合は、地域の不動産会社を最初の相談窓口にするのも一つの方法です。

必要な専門家の手配からその後の不動産活用まで、一貫したサポートを受けられる場合があります。

建物の登記にはどんな種類がある？家づくりや売買で知っておきたい5つの手続き

建物の登記と一口に言っても、新築、リフォーム、解体など、状況に応じて必要な手続きは異なります。

どのようなタイミングで何の登記が必要になるのか、代表的な5つの種類とそれぞれの役割について詳しく見ていきましょう。

建物を新築した際に物理的な状況を登録する「建物表題登記」

建物を新築した際、あるいは未登記の建物を購入した際に最初に行うのが「建物表題登記」です。これは、かつて「表示登記」とも呼ばれていた手続きで、建物がどこにあり、どんな構造で、どれくらいの広さなのかといった「物理的な状況」を公の帳簿（登記簿）に登録する役割を持ちます。

＜対象となる建物＞
新築の戸建てやマンション、これまで未登記だった建物など。

＜申請の期限＞
建物の完成後、または所有権を取得してから1ヶ月以内に申請することが法律で義務付けられています。

この手続きが完了して初めて、その不動産の「表題部」という記録が作成されます。後述する所有権の登記や、住宅ローンのための抵当権設定登記を行うための前提となる、非常に重要な第一歩の手続きです。

誰が所有者であるかを法的に明確にする「所有権保存登記」

建物表題登記によって物理的な状況が登録された後、次に行うのが「所有権保存登記」です。これは、その建物の最初の所有者が誰であるかを法的に明確にするための手続きであり、登記簿の「権利部（甲区）」という箇所に記録されます。

＜役割＞
自分が建物の所有者であることを、第三者に対して公的に主張（対抗）できるようにすること。

＜申請の任意性＞
法律上の義務はありませんが、この登記を行わないと不動産の売買や住宅ローンの借り入れが実質的に不可能になります。

注文住宅を建てた場合や、建売住宅を購入した場合など、所有権保存登記をしておかないと、万が一権利関係のトラブルに巻き込まれた際に「自分の家である」と証明することが難しくなります。大切な資産を守るためにも、建物表題登記とセットで速やかに済ませておくのが一般的です。

住宅ローン利用時に金融機関が担保として設定する「抵当権設定登記」

住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築する際、金融機関から求められるのが「抵当権設定登記」です。これは、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に備え、金融機関が対象の土地や建物を担保として確保したことを登記簿の「権利部（乙区）」に記録する手続きです。

＜抵当権とは＞
ローンの返済ができなくなった際、金融機関が不動産を競売にかけ、その代金から優先して資金を回収できる権利のこと。

＜手続きのタイミング＞
住宅ローンの融資が実行される日と同日に申請されるのが一般的です。

この抵当権設定登記が完了しないと、金融機関は住宅ローンの融資を実行してくれません。つまり、ローンを利用して家を買う方にとっては避けては通れない手続きです。なお、将来的に住宅ローンを完済した際には、この抵当権を消すための「抵当権抹消登記」を忘れずに行う必要があります。

増築やリフォームで面積・構造が変わった際の「建物表題部変更登記」

住み始めてから数年が経ち、ライフスタイルの変化に合わせて増築や大規模なリフォームを行った際に必要となるのが「建物表題部変更登記」です。これは、登記簿の「表題部」に記録されている建物の物理的な状況（種類、構造、床面積など）に変更が生じた場合に、その記録を最新の状態に書き換えるための手続きです。

＜対象となる工事＞
部屋を増築して床面積が増えた場合や、屋根の素材を変えた場合、住居の一部を店舗に改装した場合などが該当します。

＜申請の期限＞
変更が生じた日から1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。

この手続きを怠ると、建物の実態と登記簿の内容が食い違うことになり、将来的に不動産を売却しようとした際や、リフォーム資金として新たな借り入れを行おうとした際に、手続きがスムーズに進まない原因となります。増改築を行った際は、必ずセットで変更登記も行うようにしましょう。

建物を解体して更地にした後に申請が必要な「建物滅失登記」

古い家を取り壊して更地にした場合や、火災や自然災害によって建物が全壊してしまった場合に必ず行わなければならないのが「建物滅失登記」です。これは、登記簿上に存在している建物の記録を法的に「消滅」させるための手続きです。

＜申請の期限＞
建物を解体、または滅失した日から1ヶ月以内に申請することが法律で義務付けられています。

＜放置するリスク＞
この手続きを忘れると、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けてしまう可能性があります。また、更地にした土地に新しい家を建てようとしても、古い建物の登記が残っていると新たな建築確認が下りないなど、次へのステップに進めなくなります。

古い空き家を解体して土地を売却する場合などでも、この建物滅失登記は必須です。解体工事が完了したら、取り壊し業者から必要な証明書を受け取り、速やかに手続きを進めることが大切です。

なお、遠方にお住まいで現地でのやり取りが難しい場合は、空き家管理から解体工事、土地の売却までを一括してサポートできる地元の不動産会社に相談すると、手配や手続きの負担を大きく軽減できます。

建物の登記費用はいくら必要？税金・実費・専門家報酬の相場を徹底解説

マイホームの購入や新築時、建物の登記には「結局いくらかかるのか」という点は非常に気になるポイントです。登記費用は、大きく分けて「国に納める税金・実費」と「専門家へ支払う報酬」の2つの柱で構成されています。これらを正しく理解しておくことで、資金計画のズレを防ぎ、スムーズな手続きが可能になります。

ここでは、具体的な費用の内訳と、ケース別の相場感についてわかりやすく解説します。

登記の際に必ず発生する「登録免許税」の計算方法と必要書類の取得費用

建物の登記を行う際、最も大きな割合を占めるのが「登録免許税」という国に納める税金です。この税金は、不動産の「固定資産税評価額」に一定の税率を掛けて算出されます（計算式：固定資産税評価額 × 税率）。

登録免許税の主な特徴と実費の目安は以下の通りです。

＜税率の決まり方＞
新築時の「所有権保存登記」や、中古購入時の「所有権移転登記」など、登記の種類によって税率が異なります。また、一定要件を満たす住宅には税率の軽減措置が適用されるケースもあります。

＜計算の基準＞
建物の価値を示す「固定資産税評価額」を基準にします。新築で評価額が決まっていない場合は、法務局が定める新築建物課税標準価格認定基準表に基づき算出されます。

＜書類取得の実費＞
登記には住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書などの公的書類が必要です。これらは1通あたり数百円程度ですが、全部事項証明書（登記簿謄本）の取得には法務局窓口での書面請求で1通600円の実費がかかります（オンラインで請求し法務局の窓口で受け取る場合は1通490円、オンラインで請求し指定の住所へ郵送で受け取る場合は1通520円となります）。

まずは、自分のケースで軽減税率が適用されるかを確認し、おおよその税額を把握することから始めましょう。

土地家屋調査士や司法書士に依頼した場合の「専門家報酬」の相場

登記手続きは自分で行うことも可能ですが、図面の作成や複雑な権利関係の整理が必要なため、専門家に依頼するのが一般的です。依頼先は「物理的な状況」を登記する土地家屋調査士と、「権利関係」を登記する司法書士の2種類に分かれます。

専門家報酬の一般的な相場は、以下の範囲が目安となります。

＜土地家屋調査士（建物表題登記）＞
図面の作成や現地調査を含め、8万円〜12万円程度が相場です。建物の階数や形状の複雑さによって変動します。

＜司法書士（保存・移転・抵当権設定登記）＞
手続きの内容によりますが、1つの登記につき4万円〜8万円程度、複数の登記をまとめて依頼する場合は10万円〜15万円程度になることが多いです。

専門家への報酬は、依頼する事務所や地域、物件の難易度によって幅があります。確実かつスピーディーに手続きを進めるためには、事前に複数の見積もりを取って比較検討することが大切です。

また、ご自身で一から専門家を探すのが不安な場合は、不動産売買からリフォームまで幅広く対応している不動産会社に相談し、信頼できる専門家を紹介してもらうことで、その後の手続きや売却まで窓口を一つにしてスムーズに進めやすくなります。

【ケース別】新築・中古・住宅ローン利用時のトータル費用と内訳の目安

建物の登記費用は、取得する物件の状態や住宅ローンの利用有無によって、トータル金額が大きく変動します。ここでは、よくある3つのパターンを例に、費用の振れ幅を紹介します。

自分の状況がどのパターンに当てはまるか、シミュレーションしてみましょう。

＜新築一戸建てを建てる場合＞
建物表題登記（土地家屋調査士）＋所有権保存登記（司法書士）が必要です。専門家報酬と税金を合わせて、合計で15万円〜25万円程度が目安となります。

＜中古住宅を購入する場合＞
所有権移転登記が必要です。中古物件は評価額が下がっていることが多いため税金は抑えられますが、移転登記の税率は保存登記より高めに設定されています。合計で10万円〜20万円程度を見込んでおきましょう。

＜住宅ローンを利用する場合＞
上記の費用に加え、さらに「抵当権設定登記」の費用が発生します。借入額に応じた登録免許税（原則は借入額の0.4％ですが、一定要件を満たす住宅用家屋の場合は2027年3月31日まで0.1％に軽減されます）と、司法書士への報酬（3万円〜5万円程度）が上乗せされるため、全体で＋5万円〜10万円ほど予算を厚く見積もる必要があります。

登記費用は、住宅ローン実行時に諸費用として一括で支払うケースが多いため、あらかじめ「物件価格の数％」を諸費用として別枠で確保しておくことが、資金計画を成功させるコツです。

建物の登記はどう進める？手続きの流れ・必要書類と「自分で行う」際のリスクを徹底解説

建物の登記は、単に書類を提出するだけの作業ではありません。正確な測量や図面の作成、そして複雑な権利関係の整理が必要となる、非常に精密な手続きです。

ここでは、手続きをスムーズに進めるために欠かせない必要書類のリストや、申請から完了までの具体的なステップ、そして近年増えている「本人申請（自分で行う登記）」の注意点について、専門的な視点から解説します。

スムーズな申請に欠かせない！事前に準備すべき必要書類チェックリスト

建物の登記、特に新築時の「建物表題登記」を行うためには、その建物が実在し、かつ自分の所有物であることを証明するための多様な書類が必要です。法務局が定める申請書様式に基づき、漏れのない準備が求められます。

一般的に必要となる主な書類は以下の通りです。

＜所有権を証明する書類＞
建築確認済証、検査済証、施工業者からの引渡証明書（実印の押印があるもの）、業者の印鑑証明書など。

＜住所を証明する書類＞
所有者の住民票（マイナンバーの記載がないもの）。

＜図面関係＞
建物図面、各階平面図。これらはミリ単位の正確さが求められます。

＜その他＞
代理人に依頼する場合は委任状、住宅ローンを利用する場合は印鑑証明書が必要になるケースもあります。

書類に不備があると、法務局から補正（修正）を求められ、二度手間になってしまうだけでなく、住宅ローンの融資実行が遅れるといった実害が生じる恐れもあります。まずはハウスメーカーや施工会社から受け取る書類に不足がないか、早めに確認を済ませておくことが、トラブルを未然に防ぐための第一歩です。

申請から完了までどのくらい？登記手続きの基本ステップと期間の目安

登記手続きは、申請書を出せばその場で終わるものではありません。法務局による書類審査や、場合によっては現地調査が行われるため、一定の期間を要します。

標準的な手続きの流れと、期間の目安を整理しました。

＜事前準備と調査（数日〜1週間）＞
必要書類の収集、土地家屋調査士による建物の測量、および図面の作成を行います。

＜法務局への申請提出＞
書類一式を管轄の法務局へ提出します。

＜法務局での審査・現地調査（1週間〜10日程度）＞
登記官が書類を審査し、必要に応じて実際に建物が図面通りに建っているか現地を確認します。

＜登記完了・識別情報の交付＞
審査に問題がなければ登記が完了し、「登記識別情報（いわゆる権利証）」が交付されます。

全体を通すと、専門家に依頼した場合でも2週間から3週間程度の期間を見ておくのが一般的です。特に、年度末などの不動産取引が活発な時期は法務局が混雑し、通常よりも日数がかかる傾向にあります。入居日やローンの実行日から逆算して、余裕を持ったスケジュールで動くことが、家づくりを成功させる重要なポイントとなります。

「本人申請」で費用は安くなる？自分で登記するメリットと見落としがちな注意点

専門家（土地家屋調査士や司法書士）に依頼せず、所有者本人が申請を行う「本人申請」は、数万円から十数万円の報酬を節約できるという点が最大のメリットです。しかし、コスト面だけを見て安易に手を出してしまうと、思わぬ落とし穴に直面することがあります。

自分で行う際に特に注意すべきリスクは、以下の3点に集約されます。

＜図面作成の難易度＞
建物表題登記に必要な図面は、0.2mm以下の細い線で描くといった非常に厳格なルールがあります。独学で作成するには相当な時間と根気が必要であり、何度も差し戻しになるケースが少なくありません。

＜金融機関の承諾が得られない可能性＞
住宅ローンを利用する場合、金融機関は「融資実行日と同日に、確実に抵当権を設定できること」を条件とします。正確性が担保されない本人申請では、金融機関がリスクを懸念してローン実行を認めないケースがほとんどです。

＜修正や補正の手間＞
平日に何度も法務局へ足を運び、指示に従って書類を修正しなければなりません。仕事などで平日の日中に時間が取れない方にとっては、かえって負担が大きくなる可能性があります。

現金一括で購入し、時間に余裕がある場合を除き、基本的にはプロに依頼するのが賢明です。特に住宅ローンを利用する方は、事前に金融機関へ「自分で登記が可能か」を確認し、もし少しでも不安を感じるようであれば、確実性と安心感を買うつもりで専門家に任せることをおすすめします。

まとめ：不動産の状況に合わせた登記手続きで、安心できる将来設計を

建物の登記は、新築や購入時だけでなく、増改築や取り壊しの際にも必要となる重要な手続きです。事前の書類準備や一定の期間がかかるため、資金計画とともにスケジュールに余裕を持って進めることが成功の秘訣となります。

自分で行うリスクも踏まえ、正確性が求められる場面では無理をせず専門家に頼ることも検討してみてください。

「ハウスドゥ 出雲」では、出雲市・松江市・米子市エリアを中心に、宅地建物取引士や相続診断士の資格を持つスタッフが不動産に関する幅広いご相談を承ります。手続きに関する専門家との連携もスムーズに行えますので、不動産のことで迷われた際はお気軽にご相談ください。