Blog
ブログ

目次

• 必要書類を完全網羅！所有権保存登記の入手方法・費用・申請手順を徹底解説
• いくらかかる？登録免許税の計算方法と軽減措置
• 書類作成から提出まで！所有権保存登記の申請フロー
• 【プロが解説】実施タイミングと住宅ローン利用時の注意点
• まとめ：所有権保存登記は「資金計画」と「手間」を考慮した最適な判断を

必要書類を完全網羅！所有権保存登記の入手方法・費用・申請手順を徹底解説

 

念願のマイホームが完成し、最初に行う権利手続きが「所有権保存登記」です。「具体的に何を用意すればいいの？」「費用を抑えるために自分で申請したい」と考えていませんか？

この手続きは、ご自身で行うか専門家へ依頼するかで必要書類が大きく異なり、特に住宅ローンを利用する場合は慎重な判断が求められます。書類に不備があると、何度も法務局へ足を運ぶことになりかねません。

この記事では、パターン別の必要書類一覧や入手場所、登録免許税の計算方法といった基礎知識から、申請書の書き方、そして住宅ローン利用時に「自分で登記」が難しい理由まで、手続きの全体像を網羅的にご紹介。

創業32年（1993年設立）を迎え、不動産売買から建築・リフォームまでワンストップで手掛ける「ハウスドゥ 出雲」が、現場のプロの視点から分かりやすく解説します。

これから引渡しを迎える方や、自分で手続きをして節約したいとお考えの方も、スムーズな登記完了のためにぜひご覧ください。

 

【一覧表】所有権保存登記の必要書類と入手方法

 

念願のマイホームが完成し、最初に行う権利の登記が「所有権保存登記」です。 この手続きには、建物の「物理的な情報」だけでなく、所有者の「権利」を証明するための公的な書類が複数必要になります。

不備があると法務局へ何度も出向くことになりかねないため、まずは「誰が申請するのか」によって異なる必要書類の全体像を把握しましょう。

自分で申請する場合と専門家へ依頼する場合の必要書類リスト

 

司法書士へ依頼する場合は、委任状にハンコを押すだけで大半の作業が完了しますが、自分で申請する「本人申請」の場合は、全ての書類を自力で集め、作成する必要があります。

それぞれのケースで手元に何が必要になるのか、以下に整理しました。

【A】自分で申請する場合（本人申請）

自分で手続きを行う場合、以下の書類を法務局へ提出します。

＜登記申請書＞

法務局HPから様式をダウンロードし、自分で作成します。

＜住民票の写し＞

「住所証明情報」として提出します。マイナンバーの記載がないものが必要です。

＜住宅用家屋証明書＞

登録免許税の減税措置を受けるために必須です。新居がある市区町村役場で取得します。

＜本人確認書類＞

運転免許証など、申請時に窓口で提示が必要です。

＜建物表題登記の完了証（または登記事項証明書） ※提出不要＞

申請書に正確な「不動産番号」や「床面積」を記載するために必須の資料です。法務局への提出は不要ですが、作成時に必ず手元に用意して内容を確認しましょう。

【B】司法書士へ依頼する場合

専門家に依頼する場合、自分で用意するものは最小限で済みます。

＜住民票の写し＞

司法書士へ渡す「住所証明情報」です。マイナンバーの記載がないものを取得します。

＜住宅用家屋証明書＞

登録免許税の減税に必要です。（※司法書士が委任状を使って代理取得してくれるケースも多いです）

＜委任状＞

司法書士が用意した書類に署名・押印します。

＜印鑑証明書＞

必須ではありませんが、実印での押印確認や、本人確認の一環として求められる場合があります。

 

【最重要】登録免許税が安くなる「住宅用家屋証明書」の取得要件と申請先

 

必要書類の中で、経済的なメリットが最も大きいのが「住宅用家屋証明書」です。 通常、建物の評価額に対して0.4％かかる登録免許税が、この証明書を添付することで0.15％（認定長期優良住宅等は0.1％）まで大幅に軽減されます。数万円単位で費用が変わるため、必ず取得しましょう。

取得できる場所と主な要件

新築した建物がある市区町村役場の「資産税課」や「市民税課」などで発行してもらえます。 ただし、無条件で発行されるわけではなく、主に以下の要件を満たす必要があります。

・個人が自己居住用として新築（または取得）したものであること

・新築（または取得）後、1年以内に登記を受けるものであること

・床面積が50㎡以上であること

申請には「確認済証」や「検査済証」、「登記事項証明書」など、建物が完成したことを証明する書類が必要です。 自治体によって申請書の書式や必要書類の細かな規定が異なるため、事前に管轄の役所HPを確認しておくとスムーズです。

住民票・印鑑証明書の有効期限と取得時の注意点

 

不動産登記において、役所で取得する証明書には厳格な「鮮度」が求められます。 せっかく取得しても、申請時点で有効期限が切れていると受理されませんので注意が必要です。

＜有効期限のルール＞

印鑑証明書は、法令により厳格に「発行日から3ヶ月以内」のものに限られます。 一方、住民票の写しには法令上の有効期限はありませんが、実務上は現在の住所証明として「3ヶ月以内」のものを求められることが一般的です。 確実に受理されるよう、引渡しに合わせて直近のものを取得するのがベストです。

＜住民票取得のタイミングと注意点＞

「新住所へ住民票を異動させてから取得する」ことで、住所変更登記の手間と費用を節約できます。ただし、実際に入居していない状態での転入届は、自治体によって受け付けられない場合があります。その場合は無理に異動させず、「旧住所」のままで登記を行う方法を選びましょう。別途「申立書（未入居である理由書）」を提出することで、問題なく減税措置（住宅用家屋証明書）を受けることが可能です。

＜法務局ホームページからの「登記申請書」ダウンロードと準備＞

自分で申請を行う際の最大の難関は、申請書の作成です。 現在は法務局へ行かなくても、自宅のパソコンで申請書の様式を入手できるようになっています。

＜申請書の入手ステップ＞

1. 法務局公式サイトへアクセス

「不動産登記の申請書様式について」というページを開きます。

2. 「所有権保存登記」を探す

一覧の中から該当する項目を探します。一般的な戸建て住宅であれば「所有権保存登記申請書（区分建物以外の建物）」を選びます。マンションの場合は「区分建物」用を選んでください。

3. 記載例とセットでダウンロード

入力用の様式（Word等）だけでなく、必ず「記載例（PDF）」も一緒にダウンロードしましょう。

記載例には、課税標準額の計算方法や、添付書類の綴じ方など、間違いやすいポイントの解説が書かれています。これらを熟読しながら作成することが、補正（修正）を避ける近道です。

申請書ダウンロード 法務局｜不動産登記の申請書様式について

 

いくらかかる？登録免許税の計算方法と軽減措置

 

所有権保存登記にかかる費用は、大きく分けて「国に納める税金（登録免許税）」と、専門家に依頼した場合の「手数料（司法書士報酬）」の2つで構成されています。

中でも金額の大きなウェイトを占めるのが登録免許税です。この税金には、マイホーム取得を支援するための大幅な「軽減措置」が用意されています。これを知らずに計算すると、予算組みが大きく狂ってしまうため、正しい計算式と相場感を掴んでおきましょう。

建物の「課税標準額」の確認方法と基本税率

 

登録免許税を計算する際、計算の元となる金額（課税標準額）は、実際に建築会社に支払った「建築費」そのものではありません。法務局が地域ごとに定めた基準に基づいて算出する「新築建物課税標準価格」が適用されます。

＜課税標準額の計算式＞

課税標準額 ＝ 建物の床面積（㎡） × 1㎡あたりの基準価格

「1㎡あたりの基準価格」は、管轄の法務局が「木造・居宅」などの構造・種類ごとに定めています（法務局へ電話等で問い合わせることで確認可能です）。一般的に、この価格は実際の建築費よりも低めに設定される傾向にあります。

＜基本の税率＞

軽減措置を受けない場合の基本税率は「0.4％」です。例えば、計算上の建物の価格が1,000万円の場合、4万円が登録免許税となります。

＜軽減措置適用時の税率シミュレーション（住宅用家屋証明書がある場合）＞

「住宅用家屋証明書」を取得して提出することで、登録免許税率は劇的に下がります。

一般的な新築住宅の場合、税率は0.4%から0.15%へ、長期優良住宅などの認定住宅であれば0.1%まで軽減されます。

実際の金額でどのくらい差が出るのか、課税標準額が1,000万円の場合と2,000万円の場合でシミュレーションしました。

【ケース1】課税標準額が1,000万円の場合

・原則（0.4%）： 40,000円

・軽減措置あり（0.15%）： 15,000円

・長期優良住宅など（0.1%）： 10,000円

【ケース2】課税標準額が2,000万円の場合

・原則（0.4%）： 80,000円

・軽減措置あり（0.15%）： 30,000円

・長期優良住宅など（0.1%）： 20,000円

このように、数万円単位で節税効果があります。「住宅用家屋証明書」の取得費用（通常1,300円程度）を払っても、十分にお釣りが来る計算です。

＜国税庁：軽減措置の詳細＞

適用要件や最新の法令については、国税庁のタックスアンサーも併せてご確認ください。

(参考：国税庁｜No.7191 登録免許税の税率の軽減措置について)

司法書士に依頼した場合の報酬相場と実費の内訳

 

登記手続きを司法書士に依頼する場合、前述した「登録免許税（実費）」とは別に、司法書士への「報酬（手数料）」が必要です。

報酬額は自由化されており事務所によって異なりますが、日本司法書士会連合会のアンケート結果に基づくと、所有権保存登記単体での相場感は以下の通りです。

＜所有権保存登記の報酬相場＞

・約20,000円 〜 50,000円（※地域や建物の規模、住宅用家屋証明書の取得代行を含むかどうかで変動します）

＜費用の総額イメージ＞

依頼者が支払う総額は、以下の3つの合計です。

1. 司法書士報酬（専門家の技術料）

2. 登録免許税（国へ納める税金）

3. その他実費（証明書取得費、郵送費、交通費など）

見積書を見る際は、どこまでが「税金（誰がやっても変わらない金額）」で、どこからが「手数料」なのかを分けて確認すると、金額の妥当性を判断しやすくなります。

 

書類作成から提出まで！所有権保存登記の申請フロー

 

必要書類が揃ったら、いよいよ申請手続きの本番です。 法務局への申請は、少しの記入ミスでも「補正（修正）」を求められ、手続きがストップしてしまいます。

ここでは、最も一般的な「紙での申請」を前提に、作成から完了までの4つのステップを順を追って解説します。

ステップ1：登記申請書の記入例と必須記載事項

 

まずは、ダウンロードした登記申請書に必要事項を記入します。 記載内容は一言一句正確である必要があります。特に以下のポイントは間違いやすいため、住民票や直前に行われた「表題登記」の完了証と照らし合わせながら記入してください。

＜主な記入項目と注意点＞

登記の目的：

「所有権保存」と記載します。

所有者：

住民票の記載通りに正確な住所・氏名を記入し、認印（または実印）を押印します。

添付情報：

添付する書類の内訳を記載します（例：住所証明情報、住宅用家屋証明書、代理権限証明情報など）。

課税標準金額：

法務局の基準に基づいて計算した額を、1,000円未満を切り捨てて記載します。

登録免許税：

計算した税額を、100円未満を切り捨てて記載します。

不動産の表示：

「不動産番号」を記載すれば、所在や地番などの詳細な記載を省略できます（表題登記の完了証に記載されています）。

※ポイント

申請書が2枚以上になる場合は、ホッチキスで留め、ページとページの間に「契印」を押すのを忘れないようにしましょう。

 

ステップ2：登録免許税分の収入印紙の購入・貼付

 

申請書ができたら、計算した登録免許税分の「収入印紙」を用意します。現金で納付する方法もありますが、一般的には収入印紙での納付がスムーズです。

＜購入場所＞

郵便局：

全国の郵便局で購入可能です。

法務局内の販売所：

多くの法務局には印紙売り場が併設されています。提出直前に購入するのが最も確実です。

＜貼り方の重要ルール＞

収入印紙は、申請書に直接貼るのではなく、A4の白紙（台紙）を用意してそこに貼り付け、申請書と合綴（ホッチキス留め＋契印）するのが一般的です。

【※厳禁】印紙には絶対にハンコを押さない（消印しない）こと！

切手と異なり、登記用の収入印紙に自分で消印をしてはいけません。消印は法務局の職員が行います。自分で押してしまうと無効になり、買い直しになるリスクがあるため注意してください。

 

ステップ3：法務局窓口への提出・郵送・オンライン申請の手順

 

書類一式の準備が整ったら、管轄の法務局へ提出します。提出方法は大きく分けて3つあります。

＜1. 窓口へ持参する（おすすめ）＞

管轄の法務局の不動産登記部門へ直接持ち込みます。 その場で簡易的なチェックを受けられる場合もあり、初めての方には最も安心な方法です。印鑑や身分証明書も持参しましょう。

＜2. 郵送で送る＞

法務局へ行けない場合は郵送も可能です。ただし、普通郵便は不可で、必ず「書留郵便」または「レターパックプラス（赤色）」を使用し、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と朱書きします。

＜3. オンライン申請＞

自宅からネットで申請できますが、マイナンバーカード読み取り対応のカードリーダーや、専用ソフトのセットアップなどが必要で、一度きりの申請にはハードルが高いため、一般の方にはあまり推奨されません。

 

ステップ4：登記完了証の受領と完了後の確認

 

申請から通常1週間〜2週間程度で登記が完了します（法務局の混雑状況により異なります）。 補正（修正）の連絡がなければ、指定された完了予定日以降に書類を受け取ります。

＜受け取る重要書類＞

登記完了証：

手続きが無事終わったことの証明です。

登記識別情報通知：

いわゆる「権利証」にあたる最重要書類です。12桁のパスワードが記載されており、袋とじや目隠しシールで保護されています。

＜完了後のチェック＞

受け取ったら終わりではありません。念のため「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、自分の名前や住所が正しく登録されているか最終確認を行いましょう。 特に「登記識別情報」は、将来家を売却したり、相続が発生したりした際に必要となる極めて重要な書類です。再発行はできませんので、紛失しないよう金庫などで厳重に保管してください。

 

【プロが解説】実施タイミングと住宅ローン利用時の注意点

 

所有権保存登記は、単に書類を出せば終わりではありません。特に新築の場合、「いつやるか」というタイミングが非常にシビアです。 また、現金で家を建てる場合と、住宅ローンを利用する場合では、登記の自由度が全く異なります。

ここでは、不動産取引の現場で実際に起きているトラブル事例を交えながら、スムーズに引渡しを迎えるためのスケジュールと注意点を解説します。

建物表題登記完了から保存登記までの全体スケジュール

 

所有権保存登記を行うには、前提として建物の物理的な状況（所在、家屋番号、構造、床面積など）を登録する「表題登記」が完了している必要があります。

一般的な新築戸建てのスケジュールは以下の通りです。

＜1. 建物完成・引渡し前の立会い＞

建物が完成したら、土地家屋調査士が現場を測量し、表題登記の申請図面を作成します。

＜2. 建物表題登記の申請（完了まで約1週間〜2週間）＞

まずは表題登記を申請します。これが完了して初めて、法務局で「登記簿（表題部）」が作成され、所有権保存登記ができる状態になります。

＜3. 所有権保存登記の申請（完了まで約1週間）＞

表題登記の完了証を受け取ったら、すぐに保存登記を申請します。 住宅ローンを利用する場合、通常は「融資実行日（引渡し日）」に合わせて登記申請を行います。

※注意すべきタイムラグ

表題登記の申請から完了までには、法務局の混雑状況により1〜2週間かかります。この期間を見誤ると、「引渡し日に登記が間に合わず、融資が実行できない」という事態になりかねません。余裕を持ったスケジュール管理が必要です。

 

住宅ローン利用時は「自分で登記」が難しい理由とリスク

 

「少しでも諸費用を節約したいから、登記は自分でやりたい」 そう考える方は多いですが、住宅ローンを利用する場合、実務上「自分で登記」はほぼ不可能（金融機関が許可しない）であると理解しておきましょう。

なぜなら、銀行にとってのリスクが大きすぎるからです。

＜理由：抵当権設定との「同時履行」が崩れるリスク＞

住宅ローンを利用する場合、銀行はお金を貸すと同時に、その建物に「抵当権（借金の担保）」を設定します。 実務では、司法書士が「所有権保存登記」と「抵当権設定登記」の申請書を「連件（れんけん）」として、同じタイミングで法務局へ提出します。

もし、お客様が自分で保存登記を行い、書類の不備で補正になったり、申請が遅れたりしたらどうなるでしょうか？ 銀行は「数千万円のお金を振り込んだのに、担保（抵当権）が設定されていない」という、極めて無防備な状態に置かれます。

このようなリスクを避けるため、ほとんどの金融機関は融資の条件（金銭消費貸借契約）として「指定の司法書士による登記手続き」を義務付けています。

 

決済日・引渡し日に間に合わせるための段取りと金融機関との連携

 

住宅ローンを利用する場合、すべてのゴールは「決済日（融資実行日＝引渡し日）」に設定されます。 この日の午前中に銀行から融資が実行され、建築会社へ残代金が支払われます。そして、その着金確認と同時に、司法書士が法務局へ走り（またはオンラインで）、登記申請を行います。

この一連の流れをミスなく進めるためには、事前の綿密な連携が不可欠です。

＜必要な段取りリスト＞

住所変更のタイミング確認：

新住所で登記するために、引渡し前に住民票を異動させる必要がありますが、役所や銀行によっては「引渡し前の異動」に関して確認事項がある場合があります。

必要書類の早めの手配：

住宅用家屋証明書や印鑑証明書は、有効期限に注意しつつ、決済日の1〜2週間前には司法書士の手元に届くよう準備します。

「自分でやりたい」の相談は契約前に：

どうしても自分で登記を行いたい（保存登記のみ自分で行い、抵当権設定は司法書士に任せる等）場合は、金融機関の審査申し込み段階や、建築会社との契約段階で相談しておく必要があります。決済直前に言い出しても、スケジュールの関係で断られるケースがほとんどです。

 

まとめ：所有権保存登記は「資金計画」と「手間」を考慮した最適な判断を

 

所有権保存登記は、マイホームという大切な資産の権利を守るための第一歩です。 記事で解説した通り、自分で手続きを行えば費用の節約になりますが、住宅ローンを利用する場合は金融機関との調整が必要となり、現実的には専門家への依頼が必須となるケースがほとんどです。

無理に自分で進めて書類不備や申請の遅れが生じると、「引渡し日に融資が実行されない」という重大なトラブルにもなりかねません。ご自身の購入方法（現金かローンか）を踏まえ、リスクとメリットのバランスを見極めることが重要です。

私たち「ハウスドゥ 出雲」は、1993年の創業以来32年にわたり、出雲エリアの住まいづくりに携わってまいりました。 不動産売買だけでなく、新築・リフォームまでワンストップで手掛けているため、建物の完成から引渡し、そして登記完了までのシビアなスケジュール管理も熟知しています。

提携する司法書士とも密に連携し、お客様の状況に合わせたスムーズな手続きをサポートいたします。「手続きが複雑で不安」という方には、信頼できる提携司法書士のご紹介や、引渡しまでの全体スケジュールの調整など、きめ細かくサポートいたします。ぜひお気軽にご相談ください。

 

西日本ホーム株式会社 営業部長 兼 ハウスドゥ統括店長 德平 太一 宅地建物取引士、相続診断士、二級ファイナンシャル・プランニング技能士 西日本ホーム株式会社の店長として、地域の不動産取引を多数成功に導いてまいりました。お客様のライフプランに寄り添い、最適な提案をすることを使命としております。専門知識を活かし、読者の皆様に役立つ情報をお届けいたします。