たのしい物件見学21【不動産用語その4】

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2026.07.04

いつもハウスドゥ出雲のブログをご覧いただきありがとうございます。

新築もリフォームもできる出雲市の不動産屋ハウスドゥ出雲です！

今回は久しぶりに不動産用語についてお話してみようかなと思います('ω')ノ
物件資料でたまに出てくる、聞きなれなくて、だけど大事そうな言葉を集めてみました！

それでは、いってみよぅっ(*ﾉωﾉ)！

１．建築条件

売土地の資料で見られる「建築条件付き」「建築条件なし」の表記。

これは、さっくりいうと、「決められた施工会社でこの土地の上に建物を建てること」が土地の購入条件となっているかどうかを示しています。

「条件」には「決められた施工会社に依頼すること」と「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の２つがあります。決められた施工会社は、だいたい土地の売主か、売主が指定した施工会社です。また一定期間内とは、たいてい3カ月ですが、その建築条件付き土地ごとに異なります。

つまり、「建築条件付き」となっている土地は、土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地ということです。

もし、「ここのハウスメーカーで建てたい！」「地元の工務店がいい！」という希望がある場合には、「建築条件付き土地」を購入してしまうと、希望しているハウスメーカーや工務店で建築できない(ノД`)・゜・。となってしまいますので、「建築条件付き」の表記がある物件は、必ず「施工会社」をチェックしましょう！！

なお、「建築条件付き」の土地は、価格が安く設定されていることもあるので、「ハウスメーカーにこだわりはないわ♪」という方や、「ちょうど希望している工務店の条件付き土地があった！」という方にはとてもおすすめだったりします。後者の場合は結構ラッキーかもしれません！

２．再建築不可

「再建築不可」物件の表記は、中古物件の資料に多く見られます。

今お家が建っていても、そのお家を壊して新しく建てたり、増築したり、建築確認申請がいるような改築をする許可が下りない物件を指します。

さて、どんな物件が「再建築不可」といわれるのでしょうか？

まず一番は、「建築基準法における接道義務を果たしていない」物件です。
建築基準法では、［建物を建てるために「敷地が幅員4メートル以上の『建築基準法上の道路』に、2メートル以上接していなければならない］と定めています。これを満たせていない土地は「再建築不可」とされるわけです。
中でもとりわけわかりにくいのが、『建築基準法上の道路』という部分。実は、車も通れるような道路と思われる道に接していても、この道が『建築基準法上の道路』に認定されていない場合には、「再建築不可」とされてしまいます。

いや、そんな道あるのかい？と思いますが、あるんですよぉ。まわりに建物が見当たらない道路とか、生活道路になっているけれど実は個人の所有地だったりすることが！
道路に接していても、接している道路がそんな『建築基準法上の道路』になっていない道路だった場合には、「再建築不可」となってしまいます。(;´･ω･)ｵｿﾛｼﾔ｡｡｡

また、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しているじゃないか！と思われる土地でも、いわゆる「旗竿地」と呼ばれる土地では、さらに制限が付加されることも。

ちなみに「旗竿地」ってこんな形の土地です。

なんかこれだけでもっとたくさん書けちゃいそうなので、今回はこのあたりでいったんストップしますが、こういう形の土地だと、道みたいになっている部分の幅や長さに制限が付加されて、さらに厳しくなります。詳しくはまたの機会にと思っております・・・。

こんな感じで、「法律上、建物を建てていい土地の条件」を満たせていない土地は、今、建物が建っていても「新しく建てるのは許可されませんよ」ということで、「再建築不可」と記載されてしまうわけです。

今建物が建っているんだから、ちょっと理不尽に感じますが、狭いところにミッチミチに住宅が建っていると、いざ災害が起きたときに避難も救助もしにくい、また、火災が起きれば延焼しやすくなるといったことを考えると、必要な法律だなと思えますね。

３．がけ条例

次はがけ条例。がけ崩れなどによる土砂災害から人命や建物を守るため、各自治体の建築基準法施行条例で定められている建築制限です。島根県では、「高さ2m以上・傾斜角度30°以上のがけ」に隣接する土地で家を建てる際に適用されます。

がけに隣接する部分が、がけの高さや角度によって「建築禁止」の制限を受けるので、要注意なのです。

ちなみに、がけ条例の制限を受ける土地であっても、

・がけから十分な距離をあける
・安全基準を満たした適切な擁壁を設置する
・建物の構造を鉄筋コンクリート造や基礎の深いものにする
・構造計算をして、安全性を確認する

といった項目で安全性が確認されれば建築できる場合もあります。ただし、費用は一般の建築費用より掛かってしまいますのでご注意を。

４．イエローゾーン・レッドゾーン

みなさま、「土砂災害警戒区域」はご存じでしょうか？
土砂災害の危険から命を守るために、都道府県で指定されている区域です。危険度に応じて「警戒区域（イエローゾーン）」と「特別警戒区域（レッドゾーン）」の2種類に分けられます。物件資料では、これをイエローゾーン、レッドゾーンと表記してお知らせしています。

■警戒区域（イエローゾーン）
土砂災害（急傾斜地の崩壊、土石流）が発生した際に、住民等の生命または身体に危険が生じる恐れがあると認められる区域

■特別警戒区域（レッドゾーン）
「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」に指定された区域の内、建物に損壊を生じ住民等の生命または身体に著しい危害が生じる恐れがあると認められる区域

レッドゾーンに指定されている区域内の物件は、住宅・宅地分譲などの開発行為や、新築する建物の構造に規制がかかります。場所によっては移転勧告を受ける場合もあります。
レッドゾーン内で絶対建築できないわけではありませんが、建築の許可を得るには費用や時間がかかり、希望するお家が建てられないことがある等、注意が必要です。

５．心理的瑕疵あり

これは聞かれたことある方、気になる方も多いのではないでしょうか？
「心理的瑕疵あり」は、不動産（建物や土地）自体に物理的な欠陥（雨漏りやシロアリ被害、傾き、腐食、土壌汚染や地下埋設物など）がなくても、過去の事件・事故や周辺環境などが原因で、住む人が精神的な抵抗感や嫌悪感を感じるとされる特徴を持っている物件に記載されます。

「心理的瑕疵」として不動産会社がお伝えする内容でよくあるものをいくつかご紹介。
・事件、事故により建物内でお亡くなりになった方がいらっしゃる
・火災にあったことがある、または火災で亡くなられた方がいらっしゃる
・病死など事件性がないが、発見されるまでに時間がかかり、特殊清掃が入った
・近隣に暴力団事務所、刑務所、火葬場などがある

近年「事故物件住みます芸人」さんや、映画、書籍などでよく聞く「事故物件」は、建物や敷地内で亡くなられた方がいらっしゃる物件という意味で使用されることが多く、「心理的瑕疵あり」は、周辺環境などでも、お客様のご事情やご条件に合わせて、情報をお伝えする必要があると考えられる物件に使用することばですので、「心理的瑕疵あり」物件の一部に「事故物件」が含まれていると解釈されます。

「心理的瑕疵あり」は、購入を検討される方の意思決定に大切な情報ではありますが、それと同時に、とてもデリケートかつ売主様のプライベートな内容を含むため、多くの方の目に触れる広告やホームページなどに掲載する際には、詳細を伏せ、「心理的瑕疵あり」という記載でお知らせをします。

住む人が精神的な抵抗感や嫌悪感を感じるとされる特徴を持っている物件であるということをご承知いただいたうえで、「この物件気になるな・・・。見てみたい！話を聞いてみたい！」ということでお問い合わせいただいたお客様には、詳細をお伝えしております。

さて、今回はここまで！
不動産取引には、普段聞きなれない言葉や、なんだか仰々しいと感じてしまうような言葉も多く登場してしまいます。
ハウスドゥ出雲では、お客様により分かりやすく、丁寧なご説明・ご案内を心掛けております。
気になること、わかりにくいこと、なんでもお気軽にご相談ください！

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