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目次

• 相続した家をスムーズに手放す。売却の基本手順と知っておきたい税金の仕組み
• 相続した家を売るには？売却の基本手順とあらかじめ必要な事前準備
• 相続した家の売却にかかる費用・税金と、負担を大幅に軽くする特例制度
• 相続した不動産の売却後は必須？「確定申告」が必要なケースと手続きのやり方
• 遠方にお住まいで実家を売るなら？空き家売却・管理を成功させるコツ
• まとめ：複雑な手続きや税金への理解を深め、相続した不動産の後悔のない売却を

相続した家をスムーズに手放す。売却の基本手順と知っておきたい税金の仕組み

親から実家を相続したものの、遠方に住んでいるため管理が難しく、売却を検討し始める方は少なくありません。

しかし、相続した家を売るには、通常の不動産売却とは異なり、事前の名義変更や遺産分割協議など特有の手続きが必要となります。さらに、売却益が出た場合の税金や控除制度についての知識がないと、手元に残る金額が大きく減ってしまう可能性もあります。

本記事では、1993年設立で不動産売買や空き家管理の実績が豊富な「ハウスドゥ 出雲」が、相続物件の売却手順から各種費用の仕組み、節税につながる特別控除や確定申告まで詳しく解説します。

後々トラブルを抱えないための参考としてお役立てください。

相続した家を売るには？売却の基本手順とあらかじめ必要な事前準備

相続した実家や空き家を売却したいと考えたとき、通常の不動産売却とは異なる特有の手続きや準備が必要になります。「とりあえず不動産会社に相談すればいいのだろうか？」と悩む方も多いかもしれませんが、家を売るためには、まず「誰がその家を所有するのか」を法的に確定させなければなりません。

ここでは、相続した家を売却するための基本的な手順と、事前に行うべき準備について詳しく解説します。売却活動をスムーズに進め、後々のトラブルを防ぐためにも、全体の流れをしっかりと把握しておきましょう。

誰が家を相続する？売却前に必須となる「遺産分割協議」と「相続登記」

相続した家を売却するための第一歩は、亡くなった方（被相続人）から相続人へ名義を変更する「相続登記」です。亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。

遺産分割協議で所有者を決める：遺言書がない場合、まずは相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。ここで誰が家を相続するのかを決定し、全員の合意内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。

法務局で名義変更を行う：作成した協議書や戸籍謄本などの必要書類を揃え、管轄の法務局で相続登記の申請を行います。

なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、期限内に手続きを行わないと過料の対象になる可能性があります。戸籍の収集や書類作成など専門的な知識が求められる場面も多いため、不安な方は司法書士などの専門家へ依頼するか、相続に関する有資格者が在籍し、専門家への橋渡しもワンストップで対応してくれる不動産会社に相談しながら、早めに手続きを進めましょう。

共有名義にするのは要注意？複数人で相続した不動産を売る方法と注意点

兄弟など複数人で家を相続する場合、安易に全員の「共有名義」にしてしまうのは避けるべきでしょう。

共有名義の売却リスク：共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意と、それぞれの実印・印鑑証明書が必要になります。一人でも売却に反対したり、認知症などで意思表示ができなくなったりすると、家を売ることができなくなってしまいます。

「換価分割」という選択肢：複数人で公平に遺産を分けたい場合は、代表者一人の名義にしてから家を売却し、その売却代金から諸経費を差し引いた現金をみんなで分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法がおすすめです。

後のトラブルを防ぐためにも、遺産分割協議の段階で「誰の名義にするか」だけでなく「売却して現金で分けるのか」といった具体的な方針まで、相続人間でしっかりと話し合っておくことが重要です。

不動産会社の無料査定で相場を知り、媒介契約を結んで売却活動をスタート

誰が家を相続するかが決まり、名義変更の目処が立ったら、いよいよ不動産会社へ査定を依頼し、具体的な売却活動をスタートさせます。

＜地域の実績と幅広いネットワークを持つ会社に査定を依頼する＞
まずは売却したい物件がある地域での取引実績が豊富で、周辺の相場を熟知している不動産会社に無料査定を依頼し、家がいくらで売れそうかという「相場」を把握しましょう。提示された査定額だけでなく、根拠のある丁寧な説明をしてくれるか、遠方にお住まいの買い手にも届く幅広い販売ネットワークを持っているかなどを基準に、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。

＜媒介契約を結ぶ＞
信頼できる不動産会社を見つけたら、売却活動を正式に依頼する「媒介契約」を結び、インターネットやチラシなどを活用して買主を探してもらいます。

相続した家は、築年数が古かったり、室内に遺品や不用品が残っていたりと、特有の課題を抱えているケースが少なくありません。そのため、相続物件の取り扱いや地域の市場動向に詳しい、実績豊富な不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵となるでしょう。

後で慌てないために！売買契約や確定申告に向けて手元に揃えておきたい必要書類

不動産の売却には多くの書類が必要になるため、引き渡し直前や確定申告の時期になって慌てないよう、早い段階で準備を始めておくと安心です。

売買契約・引き渡し時に必要な書類：主に「登記識別情報（または登記済証）」「実印と印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）」「固定資産税評価証明書」「身分証明書」などが必要になります。ご自身の書類だけでなく、物件に関する法的な書類も揃えておく必要があります。

確定申告に向けて用意したい書類：家を売却して利益が出た場合、翌年に確定申告を行わなければなりません。その際、亡くなった方がその家を購入した時の「売買契約書」や「建築代金の領収書」などの取得費がわかる書類があると、税金を大幅に抑えられる可能性があります。

古い契約書などは探し出すのに時間がかかることが多いものです。遺品整理や家財の片付けを行う際は、不動産関係の書類を誤って処分してしまわないよう、ひとまとめにして大切に保管しておきましょう。

相続した家の売却にかかる費用・税金と、負担を大幅に軽くする特例制度

相続した家を売却する際には、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料などの「諸費用」に加えて、売却によって得た利益に対して課される「譲渡所得税」などの税金を支払う必要があります。

相続物件の売却では、所有期間の長さや相続特有の事情によって税額が大きく変わるため、事前に費用の全体像や税金の仕組みを把握しておくことが大切です。また、条件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる節税の特例制度も用意されています。

ここでは、売却時に発生するコストの基本と、知っておくべき節税策について詳しく解説します。

不動産を売って利益（売却益）が出た場合にかかる「譲渡所得税」の仕組みと各種費用

不動産を売却した際、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合には、所得税や住民税などの「譲渡所得税」が課税されます。まずは、税金がどのように計算されるのか、その基本的な仕組みを押さえておきましょう。

譲渡所得は、売却した金額から「不動産の購入にかかった費用（取得費）」と「売却のためにかかった費用（譲渡費用）」を差し引いて計算します。

＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

＜主な譲渡費用の例＞
不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、解体費用や立ち退き料など

この計算で手元に残った利益（譲渡所得）に対して所定の税率を掛け合わせたものが、納めるべき譲渡所得税となります。なお、税率は不動産の所有期間（5年超か5年以下か）によって異なりますが、相続物件の場合は「亡くなった方がその不動産を所有していた期間」を引き継ぐことができます。

売却価格全体に税金がかかるわけではなく、かかった費用を差し引いた「純粋な利益」に対して課税される点を理解し、事前にどれくらいの税金が発生しそうか試算しておきましょう。

親が買った時の値段がわからない…取得費が不明な場合の計算方法（概算取得費）

相続した実家を売却する際によくあるお悩みが、「親が昔いくらでその家を買ったのか分からない」「購入時の売買契約書が見当たらない」というケースです。

不動産の購入額（取得費）が分からない場合、税務上は売却価格の5％相当額を取得費として計算する「概算取得費」というルールが適用されます。

＜概算取得費の計算例＞

3,000万円で家を売却した場合、取得費は売却価格の5％である「150万円」として扱われます。

＜注意点＞

実際の購入額がそれ以上であったとしても取得費がわずか150万円とみなされてしまうため、譲渡所得（利益）が大きく算出され、支払う税金が高くなってしまうリスクがあります。

売買契約書が見つからない場合でも、当時のパンフレットや売上伝票、住宅ローンの返済記録、通帳の引き落とし履歴などが残っていれば、実際の取得費として認められるケースもあります。手元の書類を今一度確認するとともに、不安な場合は税理士や専門知識を持つ不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

空き家を売った時に使える「3,000万円特別控除」の適用要件と期限

相続した実家が空き家になっている場合、一定要件を満たして売却することで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（通称：空き家の3,000万円特別控除）」を活用できます。この特例を適用できれば、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。

本特例を利用するためには、建物、利用状況、売却方法、期限の4つの厳しい要件をすべてクリアする必要があります。主な要件は以下の通りです。

＜建物の要件＞
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること。マンションなどの集合住宅は対象外となるため注意が必要です。

＜利用状況の要件＞
相続開始の直前まで被相続人（亡くなった方）が一人で暮らしており、相続から売却まで事業や賃貸などに使用されていないこと。同居人がいた場合は原則として適用されません。

＜売却時の要件＞
一定の耐震改修を行って新耐震基準を満たした状態で売却するか、家屋を解体して更地（敷地のみ）にして売却すること。なお、2024年（令和6年）1月1日以降の法改正により要件が緩和されており、古い家のまま現状渡しで売却した場合であっても、買主が売却した翌年の2月15日までに耐震改修または家屋の解体を行えば、特例の適用対象となります。

＜適用期限＞
相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。解体や改修の手続きには時間がかかるため、余裕を持ったスケジュール調整が求められます。

これらの要件を満たした上で特例の適用を受けるためには、自治体から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」などの必要書類を揃えて確定申告を行う必要があります。

要件や手続きが非常に細かく定められているため、売却活動を始める段階から特例を使える状態かどうか確認しながら進めていきましょう。

相続税を支払っている場合は「取得費加算の特例」もあわせて検討しよう

実家や土地を相続した際に相続税を納めた方は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」を利用できる可能性があります。

この特例は、納付した相続税額のうち一定額を、不動産を売却した際の「取得費」として加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得（利益）が圧縮されるため、結果として譲渡所得税の負担を軽減することができます。

＜主な適用要件＞
・相続や遺贈により財産を取得した者であること
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内（＝相続開始から3年10ヶ月以内）に不動産を売却していること

前述した「空き家の3,000万円特別控除」など、他の特例制度とは併用できない場合や、どちらを選択したほうが節税効果が高くなるかが物件や税額によって異なります。ご自身の状況に合わせてどちらを適用すべきか迷った際は、税務署や税理士などの専門家に確認するか、ファイナンシャルプランナーや相続診断士などの資格を持つスタッフがいる不動産会社にアドバイスをもらいながら慎重に判断しましょう。

相続した不動産の売却後は必須？「確定申告」が必要なケースと手続きのやり方

相続した不動産を売却した後は、すべての人に確定申告が必要となるわけではありません。まずは申告が必要なケースと不要なケースの基準を正しく理解し、ご自身の状況に合わせた適切な手続きを進めていきましょう。

確定申告が必ず必要になるケースと、申告しなくてもよいケースの違い

申告の要否は「売却によって利益（譲渡所得）が生じたかどうか」や「節税の特例を利用するかどうか」によって決まります。相続不動産の売却後に確定申告が必須となるのは、主に売却によって「譲渡所得（売却益）」が発生した場合です。

売却益は、売却した金額から「取得費（過去に親が購入した代金から減価償却費を引いた額など）」と「譲渡費用（仲介手数料や解体費など）」を差し引いて計算します。この計算結果がプラスになった場合は利益に対して譲渡所得税が課されるため、必ず確定申告を行わなければなりません。

＜確定申告が必要なケース＞
売却益（譲渡所得）がプラスになった場合、または各種特例を適用して税額を減らしたい場合

＜確定申告が不要なケース＞
売却益がゼロまたはマイナス（譲渡損失）であり、かつ税金の特例制度を一切利用しない場合

注意したいのは、「売却益がマイナスだったから申告はいらない」と自己判断してしまう点です。後述する特別控除や損益通算などの税制上の優遇措置を受けるためには、利益が出ていなくても確定申告が必須条件となります。売却後はまず譲渡所得のシミュレーションを行い、申告の要否を確認することが大切です。

売却した翌年に行う確定申告の期間・期限と、手続きの基本的な手順

不動産を売却した際の確定申告は、売却を行った年の翌年「2月16日から3月15日まで」の1ヶ月間に行う必要があります。期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税といった余分なペナルティが課されるリスクがあるため、スケジュールを意識して早めに準備を進めましょう。

確定申告の手続きは、主に以下のステップで進めます。

＜必要書類の準備＞
物件の売買契約書（購入時および売却時）、登記事項証明書、仲介手数料や解体費の領収書などを手元に揃えます。

＜譲渡所得の計算と申告書の作成＞
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」などを活用し、売却価格や費用を入力して納める税額を算出します。

＜税務署への提出と納税＞
作成した申告書をe-Tax（電子申告）、郵送、または管轄の税務署窓口へ提出し、期限内に納税を完了させます。

相続した不動産の場合、亡くなった親が当時の購入契約書を紛失しているケースも少なくありません。書類の捜索や各種証明書の取得には想像以上に時間がかかるため、売却が完了した段階から必要書類の整理に着手しておくことをおすすめします。

3,000万円特別控除を利用する場合や、売却損（マイナス）が出た場合の申告ポイント

相続した空き家を売却した際に使える「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合、控除の適用によって最終的な税額がゼロになる場合であっても、必ず確定申告を行わなければなりません。

特例は「確定申告を行うこと」が適用要件となっているため、無申告のまま放置すると特例が受けられず、後から高額な譲渡所得税を請求される恐れがあります。自治体から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付書類を忘れずに揃え、期日内に申告を行いましょう。

また、売却によって損失（マイナス）が出た場合も、確定申告を行うことで節税につなげることができます。「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例を利用すれば、売却損をその年の給与所得など他の所得と相殺し、納めすぎた所得税の還付を受けられる可能性があります。さらに、一度で引ききれなかった損失は翌年以降最長3年間にわたって繰り越すことが可能です。

利益が出た時はもちろん、損失が出た場合や特例を使う場合も「税金を抑えるための確定申告」が必要不可欠となります。手続きに不安がある場合は、税務署の無料相談コーナーや税理士などの専門家へ早めに相談しましょう。

遠方にお住まいで実家を売るなら？空き家売却・管理を成功させるコツ

遠方に住みながら実家を売却したり管理したりすることは、距離の壁があるために時間的にも肉体的にも大きな負担となります。「いつか何とかしよう」と適切な対処をせずに放置してしまうと、後々大きなトラブルや金銭的な損失を招く恐れがあります。

ここでは、遠方からでもスムーズに実家を売却するためのコツや、空き家を手放す際のポイントについて詳しく解説します。

誰も住まない実家を放置するリスクと、建物の資産価値が下がる前に手放すべき理由

空き家を売却せず放置し続けることは、建物の劣化を早めるだけでなく、経済的にも様々なリスクを伴います。人が住まなくなった家は、換気や通水が行われないため湿気が溜まりやすく、カビの発生や木材の腐朽、シロアリ被害などが急速に進行します。とくに湿気が溜まりやすい環境下では、建物の劣化スピードが早まる傾向にあります。

＜固定資産税などの維持費がかかり続ける＞
住んでいなくても、不動産を所有している限り固定資産税や都市計画税を毎年支払い続けなければなりません。

＜「特定空き家」に指定されるリスク＞
管理が行き届かず、倒壊の危険や景観を損なうと自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

＜近隣トラブルへの発展＞
雑草の繁茂や害虫の発生、不審者の侵入など、近隣住民からの苦情や損害賠償トラブルにつながるケースも少なくありません。

このように、空き家は所有しているだけで「負動産」となるリスクを抱えています。建物の資産価値が大きく下落し、修繕や解体に余計な費用がかさむ前に、早めに売却を決断して手放すための行動を起こすことが何よりも重要です。

遠方で遺品整理や内覧対応が難しい場合は、「空き家管理」や不動産会社による直接「買取」も有効な選択肢

実家の売却に向けて何度も現地へ足を運ぶのは、遠方にお住まいの方にとって交通費やスケジュール調整の面で大きな負担となります。

通常、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」での売却では、事前の遺品整理や家財の片付け、購入希望者が現れた際の内覧対応が欠かせません。これらの対応が難しい場合には、不動産会社に物件の維持を任せる「空き家管理サービス」を利用してじっくり買い手を探す方法や、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」が有効な選択肢となります。

＜現状のまま売却できるケースも＞
不動産買取では、事前の相談によって室内に家具や不用品が残ったままでも買い取ってもらえる場合があります。ご自身で行うと面倒な遺品整理や不用品処分の手間を省けるため遠方の方には便利ですが、処分費用が買取価格に反映されたり、一部引き取り不可の物品があったりするケースもあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

＜スピーディーに現金化が可能＞
購入希望者を探す販売活動の期間が不要なため、最短数週間〜1ヶ月程度で売買契約から引き渡し、現金化までを完了させることができます。

＜内覧対応が不要＞
週末ごとに購入希望者の内覧に合わせて現地へ赴くといった、時間的拘束や精神的な負担が一切かかりません。

買取は、買い手を探す販売期間がないため仲介に比べて売却価格が控えめになる傾向はありますが、売却活動の手間や時間を大幅に削減できるという大きなメリットがあります。「遠方で定期的な維持管理が難しいため、確実かつスムーズに実家を手放したい」といった方にとっては、買取は非常にメリットの大きい売却方法と言えるでしょう。

物件がある地域の相場を熟知し、全国ネットワークの販売力を持つ不動産会社を選ぶ安心感

実家の売却を成功させるためには、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要なカギを握ります。

特に遠方からの依頼となる場合、密なコミュニケーションを取りやすく、信頼して物件を任せられるパートナー選びが不可欠です。その際、物件周辺の地域特性や最新の相場動向を熟知しつつ、幅広いネットワークを持つ不動産会社を選ぶことをおすすめします。

＜適切な査定額と販売戦略の提案＞
物件周辺のエリアでどのような需要が高いのかを把握している地域密着の視点があれば、相場から外れない適正な売り出し価格を設定でき、早期売却につながります。

＜全国規模のネットワークによる販売力＞
地元の方だけでなく、UターンやIターンで移住を検討している遠方の購入希望者にも情報を届けることができます。全国規模のポータルサイトへの掲載や、独自のネットワークを持つ会社であれば、より多くの買い手候補にアプローチすることが可能です。

＜遠隔地でも安心のサポート体制＞
遠方に住む売主に対するサポート実績が豊富な会社であれば、メールやオンラインでのやり取りを中心に、現地に赴く回数を最小限に抑えた売却活動を提案してくれます。

不動産会社を選ぶ際は、提示される査定額の高さだけで判断するのではなく、「その地域での販売実績が豊富か」「遠方からの相談に親身に乗ってくれるか」を基準に、複数社を比較検討して信頼できる一社を見つけましょう。

まとめ：複雑な手続きや税金への理解を深め、相続した不動産の後悔のない売却を

相続した家をスムーズに売却するためには、売却までの手順はもちろん、特有の法的手続きや税制上の優遇措置などを事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

より良い条件で実家を手放すためには、適正な査定額を提示し、専門的なアドバイスをしてくれるパートナー選びが欠かせません。「ハウスドゥ 出雲」では、全国規模のネットワークと出雲・松江・米子エリアに根ざした地域密着の視点で、安心のお取引をワンストップでサポートしています。

遠方にお住まいで実家の管理や売却についてお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。