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目次

• 相続税評価と高価売却は「両立できる」。プロが教える具体的な秘訣
• まずは相続税評価について正しく理解することから
• 相続税評価×高価売却の両立術—損をしないために押さえるべきこと
• まとめ：相続不動産の評価と高価売却、2つの願いを叶えるために。

相続税評価と高価売却は「両立できる」。プロが教える具体的な秘訣

実家を相続した、あるいはその時が近づいているけれど、何から手をつけていいか分からない…。そんな漠然とした不安を感じていませんか？

「実家が空き家になってしまったが、管理の負担が大きい」「自分も定年が近く、これからの暮らしを考えたい」「子どもは市外にいるし、この家をどうしようか」。こうした具体的な悩みを抱え、誰に相談すればいいのか悩まれる方は少なくありません。

ご自身で調べるほど、『相続税評価額』と『売却価格』という言葉に突き当たり、「税金の負担はできるだけ軽くしたい」けれど「売るなら少しでも高く売りたい」という、相反する願いに頭を悩ませてしまうのではないでしょうか。

しかし、ご安心ください。その2つの願いは、重要なポイントをしっかり押さえながら進めていくことで両立が可能です。

本記事では、これまで出雲市および周辺エリアで数多くの不動産相続・売却をお手伝いしてきたハウスドゥ 出雲が、相続税の「評価額」を適正に抑え、不動産の「高価売却」を成功させるための具体的な秘訣を、プロの視点で分かりやすく解説します。

ご家族の想いも大切にしながら、誰もが「損をせず、心から納得できる」未来を選ぶために。本記事が、不動産相続における最適な判断と安心の一歩を踏み出すための参考となれば幸いです。

まずは相続税評価について正しく理解することから

相続税評価とは？公平な税計算のための「共通の価値基準」

まず基本として、「相続税評価」とは何かを正しく理解しておきましょう。 これは、相続税の金額を決めるために、亡くなった方が遺した不動産などの財産が「いくらの価値があるか」を、税金計算用の「共通の価値基準」で判断する作業のことです。
現金や預金と違い、ご実家のような不動産の価値は、見る人によって「1,000万円だ」「いや1,200万円だ」と変わってしまいます。それでは公平な税金の計算ができません。そこで、税金を計算するためだけの「公式の価値」を決めるのが、この相続税評価なのです。

そして、ここが最も重要なポイントですが、この「税金計算用の価値」は、実際に不動産市場で売買される「時価（売れる値段）」とは、必ずしも同じではありません。むしろ、異なることの方がほとんどです。

まずはこれらの基本を理解した上で、進める上で非常に重要な「不動産相続税手続き」の流れについて見ていきましょう。

必ず知っておくべき「不動産相続税手続き」の流れ

相続が発生してから税金の申告・納税までには、「10ヶ月」という期限が定められています。やるべきことは多岐にわたりますが、全体の流れを把握しておけば、落ち着いて対応できます。ここでは、不動産相続における一般的な手続きの流れを7つのステップで解説します。

相続開始から完了までの7ステップ

ステップ1：相続の開始と遺言書の確認（相続発生～）
ご逝去により相続が開始されます。まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書があれば、原則としてその内容に従って手続きを進めます。

ステップ2：相続人の確定（～3ヶ月以内が目安）
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、法的に誰が相続人になるのかを正確に確定させます。

ステップ3：相続財産の調査と相続方法の決定（相続開始から3ヶ月以内）
相続が開始されたら、まず「3ヶ月」という期限を意識することが重要です。この期間内に、相続人はプラスの財産（不動産、預貯金など）とマイナスの財産（借金など）をすべて調査し、その全体像を把握しなければなりません。

そして、その調査結果をもとに、以下のいずれかの相続方法を選択します。

単純承認：すべての財産を無条件で相続する方法。
相続放棄：すべての財産を放棄する方法。プラスの財産より明らかにマイナスの財産が多い場合などに選択します。
限定承認：プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を引き継ぐ方法。

このうち「相続放棄」と「限定承認」を選択する場合は、相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。 この期限を過ぎると、原則として単純承認したとみなされるため、財産調査と意思決定は迅速に行わなければなりません。

ステップ4：相続財産の評価額の確定（申告期限に向けて）
相続する方法が決まったら（単純承認した場合）、次は10ヶ月後の申告・納税に向けて、相続財産の正確な価値を確定させる作業に入ります。

「相続税評価」は、主にこの段階で詳細に行われます。 土地であれば「路線価方式」や「倍率方式」、建物であれば「固定資産税評価額」など、国の定めたルールに基づいて、相続税計算のための公式な評価額を一つひとつ算出していきます。

この評価額が、後の遺産分割協議（ステップ5）で財産を公平に分けるための基礎となり、最終的な相続税額（ステップ6）を決定する重要な基準となります。評価を正確に行うことが、適正な納税と円満な遺産分割の鍵を握ります。

ステップ5：遺産分割協議（～7ヶ月以内が目安）
相続人全員で、誰がどの財産をどれくらいの割合で相続するのかを話し合います。ここで合意した内容を「遺産分割協議書」という正式な書類にまとめます。

ステップ6：相続税の申告・納税（相続開始から10ヶ月以内）
ステップ4で確定した評価額を元に相続税を計算し、税務署に申告書を提出して納税します。この申告期限（10ヶ月）に遅れると、ペナルティが課される場合があるため厳守が必要です。

ステップ7：不動産の名義変更（相続登記）
法務局で、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続き（相続登記）を行います。以前は任意でしたが、法改正により2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。

このように、手続きには多くの段階と期限があります。特に財産評価や遺産分割協議は専門的な知識が求められるため、ご不安な点があれば、早い段階で専門家へ相談することをおすすめします。

手続きをスムーズに進めるための要点と相談先

これまで見てきたように、相続手続きには多くの段階と守るべき期限があります。 その中でも特に重要なのが、この記事のテーマでもある「財産評価（ステップ4）」、相続人全員の合意形成である「遺産分割協議（ステップ5）」、そして何より「10ヶ月以内の申告・納税（ステップ6）」です。 特例の適用漏れや書類の不備は、大きな損失に繋がりかねません。そうした事態を防ぐためにも、専門家の事前チェックは非常に有効です。 わからない点は遠慮せず、出雲市役所や税理士、不動産会社へ早めに相談しましょう。

相続税評価×高価売却の両立術—損をしないために押さえるべきこと

相続税評価額と実際の売却価格に差が出ることがあるのはなぜ？

相続税の計算で使う「評価額」は国税庁が決めたルール（路線価や固定資産税評価額等）で算出されます。一方、実際の売却価格（実勢価格）は市場相場や家の状態、近隣の取引状況などに左右されるため、評価額よりずっと高いこともめずらしくありません。このギャップを知ることが「損をしない」ための第一歩です。

相続税評価額を抑えて高く売るために押さえておくべきポイント

「相続時は評価額を適正かつできるだけ低く」「売却時は物件の価値・魅力を最大限に」——この2軸が非常に重要なのですが、その中でも特に押さえておくべきポイントをステップごとにご紹介します。

【ステップ1】相続税の負担を適正化するポイント

⑴ 評価の根拠をしっかり再確認：
相続税評価額は、路線価や倍率方式、固定資産税評価額など複数の基準で算出されます。まずはご自身の不動産がどの方式で評価されているか、評価の根拠となる資料（路線価図や評価証明書など）を確認しましょう。疑問点や不明な点があれば、税理士や市役所の資産税課に早めに相談することで、誤った申告や損失を防げます。

⑵ 相続税の特例・減額制度を漏れなく活用する：
相続税には、要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる制度があります。

・小規模宅地等の特例：
被相続人の自宅や事業用の土地を相続した場合、一定の要件を満たすと、その土地の評価額を最大で80%減額できる非常に強力な制度です 。適用できれば相続税額に大きな影響を与えます。

・地積規模の大きな宅地の評価：
三大都市圏で500㎡以上、その他の地域で1,000㎡以上といった広大な土地の場合、その広さゆえの利用のしにくさを考慮して評価額を減額できる制度です 。

これらの制度は適用要件が複雑なため、専門家のサポートを受け、適用漏れがないようにすることが重要です。

【ステップ2】高価売却と「売却時の税負担」を軽減するポイント

⑴ 売る前の“ひと手間”で価値アップ：
実際の売却時には、物件の印象を良くするための簡単なリフォームや整理整頓が大きな効果を生みます。水回りの清掃や壁紙の補修、庭木の手入れ、不要品の処分など、費用をかけずにできる範囲で「清潔感」と「管理の良さ」をアピールしましょう。仮に空き家期間が長い物件でも、こうした“ひと手間”で買主の関心が高まり、実勢価格が評価額を大きく上回ることも珍しくありません。

⑵ 地域の市場を知ること：
不動産の売却価格は、地域の需要やタイミングによって大きく変動します。新生活シーズンや転勤時期などは需要が高まる傾向があり、人気エリアや駅近物件は特に高値が期待できます。まずは地元に強い不動産会社といった専門家に相談し、最新の市場動向や売却戦略を把握することで、より有利な条件で売却を進めることが可能です。

⑶ 売却時の税負担を軽減する「空き家特例」を知る：
これは相続税の制度ではありませんが、将来の売却を考える上で非常に重要な制度です。正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、相続した空き家を売却して得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です 。これにより、売却時にかかる
所得税を大幅に軽減できる可能性があります。適用には建物の耐震基準や売却期限など細かい要件があるため、事前に確認しておくことが賢明です 。

「手間がかかりそう...」と感じるかもしれませんが、これらの対策を一つずつ実践することが、最終的には大きなメリットにつながります。慌てず計画的に進めることが重要です。

高価売却を実現するために

たとえば数年空き家のご実家をきちんとリフォームし、草木を整えて最も需要のある時期に売り出した結果、相続税評価額より大幅に高い価格で売れるというケースも存在します。こうした成功事例の多くは、売却前に専門家と綿密な打ち合わせを行い、現地調査や市場分析を踏まえて最適な売り出しタイミングや価格設定を決めている点が共通しています。

特に出雲市のような地方都市では、地元の需要や買主層の傾向を熟知した不動産会社のサポートが不可欠です。また、リフォームの内容も「過度な投資」ではなく、費用対効果を重視したポイントリフォームや清掃・整理整頓が中心となるため、無理なく実践できるのも特徴です。専門家のアドバイスを受け計画的に行動することが、高価売却を実現するうえで非常に重要です。

現実的で無理のないリフォーム・整理整頓を

「大規模なリフォームは必要？」…とご心配の方も、実際には水回りや壁紙の修繕・清掃、雑草取りなど見た目の印象改善だけで十分というケースが大半です。地元の買主にとっては“すぐ住める安心感”と“清潔感”が重視されます。費用対効果を見極めて最低限の手入れを優先することが賢明です。

損を防ぐために「最新事情」のチェックが重要！

税制や不動産の評価・売却の制度は、こまめに見直しが行われています。
特例や減額制度、税金の計算方法が変わっていないか、“今”の情報も必ず確認しましょう。困ったときは早めにプロに相談するのがおすすめです。

・現在の相続税評価額・固定資産税評価額を再度確認し、評価方法（路線価方式・倍率方式）も把握する
・「小規模宅地等の特例」や「地積規模の大きな宅地の評価」など、相続税評価額を減額できる制度の適用可否を調査する。
・将来の売却に備え、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」など、売却時の税負担を軽減する制度の要件や最新の税制改正内容を調査する。
・必要に応じて税理士や不動産会社など専門家に相談し、評価や売却の見積りを取得する
・地元（出雲市）の不動産市場動向や売却事例を調べ、売却時期や価格設定の参考にする
・相談先リスト（税理士、不動産会社、市役所資産税課など）を整理し、困ったときにすぐ連絡できる体制を整える

きちんと情報を集めて備えておくことで、相続税評価を適正に抑えつつ、不動産価値を最大限に活かした高価売却を実現することに繋がります。

まとめ：相続不動産の評価と高価売却、2つの願いを叶えるために。

出雲市の不動産相続はまず「評価」と「売却」のプロに相談を

相続した不動産の「税金はできるだけ低く抑えたい」けれど「売るなら少しでも高く売りたい」。本記事では、この一見相反する2つの願いを叶えるための具体的な秘訣を解説してきました。

「専門用語が多くて大変そう」「誰に相談すれば損をしないのか分からない」といった不安も、信頼できる専門家のサポートがあれば、その悩みは大きく軽減できます。

私たちハウスドゥ 出雲は、1993年の創業以来、32年にわたり出雲市の不動産に携わってきた地域密着の専門家です。全国ネットワーク「ハウスドゥ」の信頼と、相続診断士や宅地建物取引士の資格を持つスタッフの専門知識を活かし、これまでにも市外にお住まいの方からのご相談を数多く解決へと導いてまいりました。

まずは、あなたとご家族が「損しない」ための第一歩として、できることから一つ始めてみませんか。

高価売却に向けた最適なタイミングのご提案はもちろん、費用対効果の高いリフォームや今後の活用方法までワンストップでのご提案が可能です。お客様とご家族にとって「損をせず、心から納得できる」最善の選択を、私たちが責任をもってサポートします。どんな些細なことでも、まずはお気軽にご相談ください。