Blog
ブログ

目次

• ローン返済中のマイホームを上手に売却。住み替えの手順とオーバーローン対策
• 住宅ローンが残っている家を売る条件とスムーズな住み替え手順
• 完済できない「オーバーローン」の解決策と必要な費用・税金
• 離婚や相続など、特殊な事情でローン残債のある家を売却する際の注意点
• 資金計画や売却期間に不安がある場合の解決策と不動産会社の選び方
• まとめ：ローン残債のある家を賢く売却する。適切な資金計画で理想の住み替えへ

ローン返済中のマイホームを上手に売却。住み替えの手順とオーバーローン対策

「転勤や家族構成の変化で家を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っている」という状況に直面し、本当に手続きが進められるのか疑問に思っている方もいらっしゃるかと思います。
 
結論からお伝えすると、ローンが残っていても家を売却することは可能です。しかし、現在のローン残債と査定額のバランスを把握し、住み替えローンや任意売却といった選択肢、さらには発生する諸費用までを見据えて計画を立てる必要があります。
 
本記事では、創業33年（1993年設立）を迎え、不動産売買を中心に実績豊富な「ハウスドゥ 出雲」が、査定から引き渡しまでの具体的な流れや、離婚・相続といった特殊な事情に伴う注意点までを分かりやすく解説します。
 

  
後悔のない安心な不動産売却を進めるためのヒントとしてお役立てください。

住宅ローンが残っている家を売る条件とスムーズな住み替え手順

住宅ローンがまだ残っている状態でマイホームの売却や住み替えを検討する際、「そもそもローン返済中に家を売ることはできるのか？」と不安に感じる方は多いでしょう。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても家を売却することは十分に可能です。
 
ここでは、ローン残債がある家を売るための必須条件や、住み替えをスムーズに進めるための具体的な手順について詳しく解説します。

住宅ローン残債があっても完済して「抵当権」を抹消できれば売却可能

住宅ローンが残っている家を売却するための絶対条件は、物件の引き渡し時までにローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消することです。
 
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が対象の不動産を差し押さえて優先的に資金を回収できる権利のこと。この抵当権がついたままでは、購入者（新しい所有者）に不利益が生じるリスクがあるため、原則として不動産を売買することができません。
 
ローンの完済には、物件の「売却代金」を充てるのが一般的です。もし売却代金だけで足りない場合は、自己資金（貯蓄など）を手出しして残債をゼロにする必要があります。まずはご自身が契約している金融機関の窓口やWebサイトで、現在のローン残債がいくらあるのかを正確に把握することから始めましょう。

査定依頼で現状把握を！「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

住宅ローンの残債を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼し、「自分の家がいくらで売れそうか」を確認しましょう。この時、ローン残債と売却査定額のバランスによって、売却の進め方が大きく2つのパターンに分かれます。
 
【アンダーローン（売却額 ＞ ローン残債）】
家の売却代金でローンを全額返済できる状態です。手元に残った資金を新居の購入費用や引っ越し代、仲介手数料などの諸費用に充てることができるため、金銭的な負担が少なく、スムーズに住み替えを進められます。
 
【オーバーローン（売却額 ＜ ローン残債）】
家の売却代金だけではローンを完済できない状態です。不足分を自己資金で補うか、住み替え先の住宅ローンに旧居の残債を上乗せして借り入れる「住み替えローン」を利用するなどの対策が必要になります。
 
ご自宅がどちらの状況に当てはまるのかを知ることが、無理のない資金計画を立てるための第一歩です。まずは現在の適正な売却相場を把握するためにも、地域の取引実績が豊富で、精度の高い査定を行える不動産会社へ相談してみましょう。

住み替えを成功させる2つの手順「売り先行」と「買い先行」の特徴

住み替えの進め方には、現在の持ち家を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」の2つの手順があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
 
【売り先行（売却を先に進める）】
売却額が確定してから新居の予算を立てられるため、資金計画が狂いにくいのが最大のメリットです。特にオーバーローンの場合は、売り先行が基本となります。ただし、売却から新居購入までに期間が空く場合、仮住まいの家賃や引っ越し費用が2回分かかる点には注意が必要です。
 
【買い先行（購入を先に進める）】
仮住まいの必要がなく、引っ越しが1回で済むのが魅力です。新居をじっくり探せるため、住環境への妥協も減らせます。一方で、旧居が想定通りの価格・時期に売れないと、旧居と新居のローンを二重で支払う「ダブルローン」のリスクが発生します。そのため綿密な資金計画が必要になりますが、つなぎ融資などを活用することで実現できるケースもあります。まずはご自身の状況で買い先行が可能かどうか、不動産会社にシミュレーションを依頼してみるのがおすすめです。

査定から引き渡しまで！家を売却する際の具体的な流れとスケジュール

家を売却し、住宅ローンを完済して引き渡すまでには、一般的に3ヶ月〜半年程度の期間がかかります。全体の流れを把握しておくことで、住み替えのスケジュールを立てやすくなります。
 
【査定依頼・価格決定（期間の目安：1〜2週間）】
不動産会社に査定を依頼し、周辺相場を元に売り出し価格を決定します。
 
【媒介契約の締結（期間の目安：価格決定後すぐ）】
信頼できる不動産会社を選び、売却活動を依頼する契約を結びます。
 
【売却活動の開始（期間の目安：1〜3ヶ月）】
Webサイトへの掲載やチラシなどで買主を探し、購入希望者の内覧対応を行います。
 
【売買契約の締結（期間の目安：1〜2週間）】
買主が見つかり、価格や条件の交渉がまとまれば売買契約を結び、手付金を受領します。
 
【決済・引き渡し・抵当権抹消（期間の目安：売買契約から約1ヶ月後）】
買主から残金を受け取ると同時に、金融機関へローンを完済し、司法書士に依頼して抵当権の抹消登記と所有権移転登記を行います。
 
特に「決済・引き渡し」の日は、売却代金の入金、ローンの完済、登記手続きを1日で行う重要な日です。各種手続きが滞りなく進むよう、事前に不動産会社や金融機関としっかり連携を取っておくことが成功の鍵となります。

完済できない「オーバーローン」の解決策と必要な費用・税金

住宅ローンの売却査定額が残債を下回る「オーバーローン」の状態であっても、適切な手段を選べばマイホームの買い替えや処分は十分に可能です。大切なのは、資金不足を補うための選択肢を正しく理解し、売却から新居購入までに発生するコストと税金の仕組みを把握しておくことです。
 
ここでは、オーバーローンを解消するための具体的な解決策や、手続きに必要な諸費用、税金の優遇制度について分かりやすく解説します。

1．オーバーローンで資金が足りない場合の3つの解決策（住み替えローン・任意売却など）

不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、不足する資金をどのように補うかが最大の焦点となります。完済できなければ原則として抵当権を抹消できないため、以下の3つの解決策から自身の状況に合った方法を選択する必要があります。
 
【自己資金の補填】
貯蓄や親族からの資金援助などにより、売却代金で足りない差額を現金で一括返済する方法です。最もシンプルであり、その後の新居購入時のローン審査にも悪影響を及ぼしません。
 
【住み替えローンの利用】
現在の住まいの残債（売却しても残る借入金）を、新しく購入するマイホームの住宅ローンに上乗せして一括で借り入れる融資商品です。手元にまとまった現金がなくても買い替えを進められる利点がありますが、総借入額が大きくなるため、審査基準が厳しくなり毎月の返済負担が増す点に注意が必要です。
 
【任意売却の選択】
ローン返済が滞るリスクがある場合、金融機関の承諾を得て、残債がある状態のまま市場価格で物件を売却する手続きです。競売にかけられるよりも高く売却できる可能性があり、残った債務については無理のない範囲で分割返済していく交渉が行えます。
 
現在の貯蓄額や今後の収入見込み、買い替えの緊急度を総合的に考慮して、どの手段が最適かを判断しましょう。

2．売却や新居購入で必要になる諸費用一覧と、つなぎ融資などの資金準備

不動産の買い替えには、物件の売買代金とは別に、さまざまな「諸費用」が原則として現金で必要になります。特にオーバーローンの状態では資金繰りがシビアになるため、いつ・どの費用の支払いが発生するかをあらかじめリストアップしておくことが資金ショートを防ぐ鍵です。
 
＜主な諸費用の種類と内容＞
 
【仲介手数料】
売却および新居購入を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。なお、2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の低廉な物件の場合、特例として最大33万円（税込）の仲介手数料が発生するケースがある点に留意しましょう。
 
【印紙税】
売買契約書や住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼付する税金です。ただし、近年普及している「電子契約」を利用した場合は課税文書に該当しないため、印紙税は完全に非課税（0円）となります。初期費用を抑えたい場合は、不動産会社に電子契約への対応可否を確認してみましょう。
 
【登記費用・登録免許税】
旧居の抵当権抹消登記や、新居の所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる費用と司法書士への報酬です。
 
【ローン関係費用】
新居の住宅ローンを組む際の事務手数料や保証料、火災保険料などです。
 
また、買い替えのタイミングによっては、新居の購入代金（手付金や中間金）の支払いが旧居の売却代金が入るよりも先になるケースがあります。このような一時的な資金のズレを解消する手段として、一時的に資金を立て替える「つなぎ融資」や「短期の買い替えローン」の活用を検討するとよいでしょう。

3．売却で利益・損失が出た場合の税金と確定申告で使える控除・特例制度

マイホームを売却した際は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合だけでなく、損失（譲渡損失）が出た場合にも、確定申告を行うことで税制上の大きな優遇措置を受けられる可能性があります。
 
【売却益（プラス）が出た場合】
所有期間に関わらず、マイホームを売却した場合には「最高3,000万円の特別控除」が適用できる特例があります。この特例を利用すれば、売却益が3,000万円までであれば譲渡所得税が課税されません。
 
【売却損（マイナス）が出た場合】
オーバーローンで家を売り、売却損が出た場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が活用できます。これは、売却によって生じた赤字をその年の他の所得（給与所得など）から差し引く（損益通算）ことができ、引ききれなかった損失は翌年以降最長3年間にわたって繰り越して控除できる制度です。なお、本特例の適用期限は税制改正により延長されており、2027年（令和9年）12月31日までの売却に対して適用可能となっています。
 
これらの特例を受けるためには、売却した翌年の2月〜3月に必ず税務署へ確定申告を行う必要があります。利用には「売却した物件の所有期間が5年を超えていること」や「新居の住宅ローン期間が10年以上であること」など細かい要件が定められているため、事前に国税庁のWebサイト等で詳細を確認し、必要書類を準備しておきましょう。
 
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

離婚や相続など、特殊な事情でローン残債のある家を売却する際の注意点

住宅ローンが残っている家の売却は、通常の住み替えだけでなく、離婚や相続といった特殊な事情が背景にあるケースも少なくありません。このような場合、単に家を売ってローンを返済するだけでなく、関係者間での権利や金銭の整理が必要となり、手続きがより複雑になります。
 
ここでは、状況別に押さえておきたい注意点と、トラブルを未然に防ぐためのポイントを解説します。

離婚に伴う売却：財産分与のトラブルを防ぐポイントと名義変更の注意点

離婚を機にローン返済中の家を売却する場合、売却代金や残ったローンの扱いが財産分与に直結するため、慎重な話し合いが不可欠です。まずは不動産会社に査定を依頼し、売却額でローンを完済できる「アンダーローン」なのか、残債が上回る「オーバーローン」なのかを正確に把握しましょう。
 
アンダーローンの場合は、売却益を夫婦で公平に分けることで比較的スムーズに解決できます。しかし、オーバーローンの場合は、どちらが残債を負担するのか、あるいは不足分をどう補うかで揉めやすい傾向にあります。
 
また、「家を売らずにどちらか一方が住み続ける」という選択をした場合でも、名義の変更や連帯保証人の解除には金融機関の厳しい審査が必要です。離婚後の後顧の憂いを断つためにも、売却の方針や残債の支払い義務について協議し、公正証書などの書面に残しておくことをおすすめします。

ローンが残る家を相続した場合：返済義務の整理と売却手順

親などの親族が亡くなり、住宅ローンが残った状態の家を相続することになった場合、まずは契約者が「団体信用生命保険（団信）」に加入していたかどうかを早急に確認してください。
 
一般的に、住宅ローンの契約時には団信への加入が必須となっていることが多く、契約者が死亡した際には保険金によってローン残債が全額完済されます。団信が適用されれば、ローンがない状態で家を相続できるため、その後は通常の中古物件と同様の手順で売却を進めることが可能です。
 
一方で、団信に未加入だった場合や、適用外の条件だった場合は、相続人がローンの返済義務を引き継ぐことになります。残債と不動産の資産価値を比較し、明らかに負債のほうが大きい場合は、相続放棄や限定承認といった手続きも視野に入れる必要があります。
 
相続放棄には「相続の開始を知った時から3ヶ月以内」という厳格な期限があるため、速やかに残債の確認と不動産の査定を行い、専門家を交えて方向性を決めることが重要です。また、2026年4月より「住所・氏名の変更登記」が罰則付きで義務化されています。不動産売却時に登記簿上の住所（氏名）と現在の状況が一致しない場合、事前の変更登記と司法書士費用等の実費が追加で必要となるため、相続登記とあわせて忘れずに手続きを行いましょう。

共有名義の家を売るには？同意の取得やトラブル回避のコツ

夫婦や親族で資金を出し合い、「共有名義」として登記している家を売却する場合、住宅ローンが残っているかどうかにかかわらず、原則として共有者全員の同意がなければ家全体を売却することはできません。一人でも売却に反対していると手続きが進まないため、まずは全員でしっかりと話し合い、合意形成を図ることが第一歩となります。
 
どうしても同意が得られない場合、自身の持ち分（共有持分）のみを売却するという選択肢もありますが、買い手が不動産買取業者などに限定されるため、売却価格は相場より大幅に下がってしまうのが実情です。
 
また、ペアローンを利用して「連帯債務者」や「連帯保証人」になっている場合、売却しないまま放置して一方が返済を滞納すると、もう一方に全額の返済義務が課されます。スムーズに売却を進めるには、現在のローン残額や査定価格を共有者全員で把握し、売却代金の分配方法や、不足分が出た際の負担割合について事前に合意しておくことが最大のトラブル回避策です。

資金計画や売却期間に不安がある場合の解決策と不動産会社の選び方

住宅ローンが残っている家の売却は、資金計画の立て方や売却にかかる期間など、通常よりも慎重な判断が求められます。「いつまでに売れないと住み替え先に影響が出る」「手元に資金が残るか不安」といった悩みを抱えている場合は、一般的な仲介売却以外の選択肢を知っておくことが大切です。
 
ここでは、状況に応じた売却方法と、信頼できる不動産会社の選び方を解説します。

スピーディーかつ確実に手放せる不動産会社による「直接買取」

転勤や新居の引き渡し時期が決まっているなど、売却の期限に余裕がない場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」が有効な選択肢となります。
 
通常の「仲介」では買主が見つかるまでに数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありませんが、買取であれば買主を探す期間が不要なため、スピーディーに売買が成立し、早期に現金化することが可能です（※ローン残債の状況や金融機関との調整により、日数は変動します）。また、仲介手数料が不要になる点や、内見対応の手間が省ける点、室内の修繕を行わずに現状のまま引き渡せる点も大きなメリットといえます。
 
ただし、買取価格は市場相場（仲介での売却想定価格）の7〜8割程度になるのが一般的です。時間的制約と価格のバランスを考慮することが重要ですので、お客様の事情に合わせて「仲介」と「買取」の両方の視点から最適なプランを提案してくれる不動産会社を選ぶと安心です。

売却後も今の家に住み続けられる「リースバック」の活用

「家の売却代金でローンを完済したいけれど、すぐには引っ越したくない」という方には、「リースバック」という手法が適しています。
 
リースバックとは、自宅を専門の不動産会社などに売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら元の住まいに住み続けられる仕組みのことです。この方法を利用すれば、売却によってまとまった資金を手にして住宅ローンを完済しつつ、子どもの転校や仮住まいへの引っ越しを避けることができます。新居が完成するまでの期間だけ住み続けるといった柔軟な使い方も可能です。
 
一方で、売却後は毎月の家賃支払いが発生することや、買取と同様に売却価格が相場より安くなる傾向がある点には注意が必要です。特にリースバックの家賃は事業者の「期待利回り（買取価格に対する割合）」で算出されるため、「オーバーローンを完済するために少しでも高く買い取ってほしい」と要求すると、それに比例して売却後の毎月の家賃が跳ね上がるという仕組みになっています。
 
無理な家賃設定は将来的な家計破綻や強制退去のリスクを高めるため、目先の売却価格にとらわれず、ローン残債をギリギリ完済できる必要最低限の売却額に抑えて月々の家賃負担を下げるなど、売却後の家賃負担額と手元に入る資金のバランスを慎重に見極め、今後のライフプランに合っているか確認しましょう。

住宅ローン残債がある家の売却に強い不動産会社を見極めるポイント

住宅ローンが残っている状態での売却を成功させるには、住み替えや複雑な資金計画に精通した不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。
 
不動産会社によって得意とする分野は異なります。ローン残債がある家の売却では、金融機関との抵当権抹消の調整や、住み替えローンの提案、万が一のオーバーローン時の対応など、担当者に専門知識と交渉力が求められます。そのため、単に査定額の高さだけで決めるのではなく、「住み替えの実績が豊富か」「自己資金やローン残債を考慮した具体的な資金シミュレーションを提示してくれるか」を確認することが重要です。
 
査定価格の根拠を分かりやすく説明してくれるのはもちろんのこと、資金計画のプロであるファイナンシャルプランナー（FP）や、相続事情に詳しい相続診断士などの有資格者が在籍しているかどうかも、会社選びの重要な基準となります。
 
また、売却だけでなく、リフォームや住み替え先の物件探しまでワンストップで対応できる会社であれば、手続きの負担も大きく軽減できます。親身になって課題解決に取り組んでくれる担当者を見つけることが、不安のない住み替えへの第一歩となります。

まとめ：ローン残債のある家を賢く売却する。適切な資金計画で理想の住み替えへ

住宅ローンが残っている家を売却する際は、現在の残債額と査定価格のバランスを正しく見極め、適した資金計画を立てることが大切です。オーバーローンへの対処法や、売り先行・買い先行のメリット・デメリットを事前に理解しておくことで、無理のないスムーズな住み替えが進められます。
 
納得のいく条件で家を手放し新居を見つけるためには、複雑なローンや手続きに精通し、地域に根付いた提案ができるパートナー選びが重要です。「ハウスドゥ 出雲」では、出雲市や松江市・米子市に根ざした地域密着のネットワークを活かし、直接買取やリースバックも含めた最適な取引をサポートしています。遠方にお住まいで出雲の物件を売りたいという方も、安心してお任せください。
 
 

 
ローン残存物件の売却に関する疑問や不安があれば、ぜひお声がけください。